9억원 초과 주택보유자 전세대출 전면금지…손발 묶인 갭투자

[아이뉴스24 김서온 기자] 정부가 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자' 등의 행위를 원천 차단하기 위해 초강수를 뒀다. 앞으로 9억원이 넘는 집을 소유한 사람은 전세대출을 받지 못한다.

17일 금융위원회에 따르면 지난해 12월16일 발표한 '주택시장 안정화 방안'의 후속조치에 따라, 오는 20일부터 전세대출 관련 조치가 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다.

오는 20일부터 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 서울보증보험의 전세대출보증이 제한되며, 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다.

앞서 정부는 지난해 11월 시가 9억원이 넘는 집을 보유한 1주택자는 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 기관의 대출보증을 금지했다. 또 12·16 부동산대책에서는 민간보증회사인 서울보증보험(SGI)에서도 9억원을 초과하는 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하기로 한 바 있다.

적용범위는 오는 20일 이후 전세대출 신청 차주부터이며, 20일 전에 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙 하에 적용이 제외된다. 차주는 시행일 전 체결한 전세계약 존부와 계약금 납부사실 입증해야 한다. SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택보유 차주의 경우 만기시 당해 대출보증 연장이 허용되나, 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 동반될 경우는 신규대출보증이므로 만기연장이 불가능하다.

정부는 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 오는 20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액없이 대출을 재이용할 경우, 오는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용이 허용된다. 주금공·HUG 보증을 이용 중이던 대출자도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용이 가능하다. 다만, 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우 한시 유예조치 없이 규제가 전면 적용된다.

직장이동과 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나, 전셋집에 거주해야 할 경우도 예외적으로 전세대출이 허용된다. 이 경우에는 전셋집과 보유 고가주택 모두 세대원이 실거주해야 한다.

또 시행일 전 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니지만, 만기시 대출연장이 제한된다. 다만 상속에 따른 고가주택 취득이나, 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지 회수가 유예된다. 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.

정부의 초강력 전세대출규제로 대기수요층이 두터운 지역내의 주택 구매가 더 어려워질 전망이다. 갭투자에 제동이 걸림과 동시에 입주물량이 부족한 일부 지역 임대료 상승 등의 부작용도 배제할 수 없다.

함영진 직방데이터랩 랩장은 "(9억 초과 주택보유자 전세대출 전면금지와 같은) 정부의 12·16 대책 후속조치들이 결국에는 초기 과수요에 대한 틈새를 막기 위한 세부적인 조치중 하나"라며 "이 같은 규제로인해 전세 살면서 다른 곳에 주택을 추가 구입하거나, 여러채를 운용하는 것과 같이 보유와 거주를 분리하는 투자패턴 즉, 갭투자 제동이 걸릴수 밖에 없다"고 말했다.

이어 "앞으로 대기수요 많은 지역들은 주택 구매가 점점 더 힘들어 진다. 매매가 안정에는 도움될 것으로 본다"며 "다만, 부동산 시장자체가 한꺼번에 움직일 수 없고, 연쇄적으로 작용한다. 일부 임대차시장에 한해서 계절적 요인, 성수기 이사철, 갭투자가 많은 지역, 입주물량이 부족한 지역과 맞물리면서 임대료 상승과 같은 부작용이 발생할 수 있다"고 덧붙였다.