서울시, 재개발·재건축 사업성 높인다…용적률·높이 규제 완화

[아이뉴스24 송대성 기자] 서울시가 산자락 아파트 높이와 재개발 허용 기준 등 재개발·재건축 관련 규제를 대폭 완화했다.

서울시는 노후 주거지를 개선하고 서울 시내 정비 사업에 활력을 불어넣기 위한 '재개발·재건축 2대 사업 지원 방안'을 마련했다고 27일 밝혔다.

사업이 진행되는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 소외된 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 이번 방안의 핵심이다.

이에 따라 경관지구(도시 경관 보호를 위해 지정)의 경우 높이 한도가 12m에서 20m로, 고도지구(쾌적한 환경 조성과 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이 한도 지정)의 높이 한도는 20m에서 45m 이상으로 완화된다. 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을 품은 고품격 주거 단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕기 위한 방안이다.

접도율 규정이 완화된다. 접도율은 재개발·재건축 때 기반 시설 부족 여부를 판단하는 지표다. 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 '정비구역 내 건축물 총수'로 나눈 비율을 뜻한다.

당초에는 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반 시설이 양호하다고 보아 재개발을 허용하지 않았던 접도율 규정을 소방차 진출입·불법 주정차 문제 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영해 6m 미만 도로에 접한 경우는 재개발이 가능하도록 했다.

접도율을 완화하면 심각하게 노후했음에도 불구하고 그동안 재개발이 어려웠던 '토지구획정리사업 시행 지구(1960~1980년대)'도 주민 의사에 따라 정비할 수 있게 된다. 접도 요건 완화 시 서울 시내 재개발할 수 있는 면적은 484만㎡→ 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다.

대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브도 지원한다. 교통 등 기반 시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀 복합 개발이 필요한 지역을 '준주거'까지 용도지역을 상향, 역세권 정비와 함께 임대주택·노인시설·공원 등 '전략용도 시설' 조성을 집중적으로 지원한다.

단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳은 기존 세대수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 '사업성 보정계수'를 적용해 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 확대해 줄 방침이다.

허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. 예컨대 기준용적률 210%에 허용용적률 20%인 3종 지역에 보정계수 최대로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택 최대 10%p 늘어나게 된다.

2004년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용 용적률을 초과, 사업성이 떨어져 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역은 과밀 정도, 주변 여건 등을 고려해 '현황용적률'을 인정하고 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춰준다. 1종→ 2종, 3종→ 준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮추고, 공공임대주택 등 지역 필요 시설 또는 전략육성시설에만 상한 용적률 산식의 '건축물 기부채납 계수'를 0.7→ 1.0으로 올려 '건축물'을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정해 주기로 했다.

공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 이뤄진다. 공사 관련 분쟁을 최소화하기 위해 새 표준 공사 계약서를 활용하도록 권장한다. 계약을 앞두고 사전 상담을 통해 분쟁 여지를 줄인다. 공사 중 갈등이 발생할 경우 서울시가 코디네이터를 조기 파견해 초기 중재에 나선다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존에 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다"며 "이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것"이라고 말했다.