"전세금 일부만 주겠다네요" 역전세난 속 대처법

[아이뉴스24 안다솜 기자] 하반기에 접어들수록 역전세난 현상이 도처에서 발생할 것으로 예측되며 보증금 반환을 둘러싼 사회적 갈등이 증폭될 전망이다. 보증금을 아예 돌려받지 못하는 경우부터 일부만 반환해주는 등 다양한 케이스가 예상된다. 이런 때 세입자로서 가장 중요한 건 '대항력'을 잃지 않는 것이라고 전문가들은 강조했다.

역전세난은 지난해 하반기부터 금리 인상 등의 영향으로 주택 가격이 급락하면서 전세 가격도 나란히 내리막길을 걸으며 나타나는 현상이다. 특히 올해 하반기 전세 가격이 급등했던 시기(2021년 7월 이후)의 임대차 계약이 만료되면서 역전세로 인한 임대인과 임차인 간 갈등 상황이 발생할 가능성이 높다는 우려가 제기되고 있다.

전세 가격 하락은 지난해 6월 이후 계속되고 있다. 한국부동산원의 통계에 따르면 지난달 서울 아파트의 평균 전세가격은 5억1천77만원으로 2021년 6월(4억9천834만원) 이후 최저치를 기록했다. 여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "전셋값 약세가 지속되는 가운데 가격 고점이었던 2021년부터 2022년 초까지 계약한 임차인들의 전세 만료시점이 속속 도래하면서 역전세 이슈는 한동안 이어질 전망"이라고 내다봤다.

전세가격 급락으로 인해 집주인이 전세금을 일부만 먼저 반환하거나 차액에 대한 이자를 주겠다는 등의 상황이 심심치 않게 생기고 있다. 어떻게 대응해야 할까. 전문가들은 일단 일부라도 전세금을 돌려받고 '대항력'을 잃지 않는 게 중요하다고 강조했다.

김예림 법무법인심목 대표변호사는 "임대인의 사정이 추후에 어떻게 될 지 모르기 때문에 일부라도 돌려받는 게 좋다"며 "다만 보증금을 전부 돌려받을 때까지 전입신고와 확정일자를 유지하는 게 중요하다. 보증금 일부를 돌려받았다고 해서 이사를 한다면 대항력을 잃을 수도 있기 때문에 임차권 등기 등을 통해 대항력을 상실하지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 "일부라도 돌려받는 게 낫다"며 "못 받은 보증금에 대해선 공증을 받아두는 게 도움이 된다. 임대인이 협조한다면 강제집행을 인정하는 취지의 공정증서를 받아두는 게 비용 측면에서도 긍정적"이라고 말했다. 이어 "만약 임대인이 협조하지 않는다면 임차권 등기라도 받아두는 게 좋다"고 덧붙였다.

다만, 보증금을 돌려받은 부분에 대해선 임대인이 관련 증거를 남겨놓을 필요가 있다고 설명했다. 김 변호사는 "임차인의 경우 보증금 전액이 적힌 계약서가 있어 괜찮지만 임대인 입장에선 계약서 재작성이 필요할 수도 있다"며 "다만 새로운 계약이 돼서 확정일자를 새로 받아야할 수도 있다. 그런 경우 (임차인이) 선순위에서 밀릴 수도 있기 때문에 돌려받은 금액은 영수증 등으로 남겨 놓는다면 좋을 것 같다"고 말했다.

엄 변호사는 "계약 관계를 유지할 거라면 계약서를 보증금이 감액된 부분에 대해선 다시 써야한다. 다만 계약을 종료할 예정인데 보증금을 일부만 받은 상태에서 집주인의 상황을 기다려 주기로 한 거라면 계약서를 새로 쓸 건 아니다"라며 "나중에 발생할 수 있는 분쟁이 걱정된다면 분명한 의사표시를 문자로라도 남기는 게 좋다"고 설명했다.

이 밖에 전세계약을 맺은 후 계약 기간 중 집주인이 노환 등으로 사망하는 경우 상속 분쟁으로 보증금 반환이 어려운 상황도 더러 발생하고 있는데 현실적인 예방책은 찾기 어려워 보인다.

김 변호사는 "특별히 미리 대비할 방법은 없다"며 "상속인들이 임대인 지위를 승계하는데 상속인들 간에 분쟁이 생겨 임대차 계약에 문제가 생기는 건 미리 대안을 세우기엔 어려운 측면이 있다"고 말했다.

엄 변호사는 "그런 경우가 의외로 많은데 (여러 상속인 중) 누구를 피고로 결정할 지 애매해서 소송 절차를 하는 것도 번거롭다"며 "공동소유자 간에 분쟁이 발생하면 소유자를 특정하지 못하고 세입자는 그 문제로 소송이 길어지는 위험성이 있다"고 전했다.

그러면서 "사망의 경우를 가정하고 계약서를 쓰긴 현실적으로 어려워 보인다"며 "만약 그런 문제를 떠나서 계약서에 조항을 달겠다면 임대인의 부동산 상속이 개시될 경우 임대차 대리 권한은 자식 중 누구에게 있는 것으로 한다는 등의 내용을 넣는 등의 방안을 생각해 볼 수 있겠다"고 부연했다.