'역전세' 대란 우려되는 시장…"전세제도 이대로?"

[아이뉴스24 안다솜 기자] 전세사기·깡통전세 문제가 곳곳에서 발생하는 가운데 하반기엔 아파트 등을 중심으로 역전세 우려가 심화되고 있다. 이에 일각에선 '민간 사금융'이라고도 불리는 전세제도 자체에 대한 변화가 필요하다고 지적한다.

8일 서울부동산정보광장의 통계를 보면 올해 1분기(1~3월) 서울 빌라 전월세 거래량은 2만9천953건인데 이 중 전세 거래량은 1만6천8건으로 전체 거래의 53.4% 가량을 차지했다. 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 2011년 이후 1분기 기준 가장 적은 수치다.

수요가 줄면서 전세가격도 내리막길을 걷고 있다. 한국부동산원의 연립·다세대 월간 평균 전세 가격 자료를 보면, 올해 3월 서울 빌라 평균 전세 가격은 2억3천443만원으로 지난 2021년 6월(1억8천484만원) 이후 최저치를 기록했다.

문제는 현재 빌라, 오피스텔 중심 깡통전세, 전세사기 등의 보증금 관련 문제가 하반기엔 아파트 중심으로 나타날 수 있다는 점이다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 "역전세 문제가 계속 늘어날 것 같다. 지금까진 오피스텔 등의 전세사기가 문제였다면, 아파트는 역전세 문제가 더 크게 나타날 수 있다"며 "돌려줘야 하는 돈(보증금)의 규모가 (오피스텔·빌라보다) 더 크다. 자산이 어느 정도 있는 사람이라고 할 지라도 유동성이 있는 사람들은 많지 않을 것"이라고 말했다.

아파트의 전세가격도 하락세를 면치 못하고 있다. 최근 부동산 R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 전세 거래된 전국 아파트 거래가격을 분석한 결과, 동일단지·동일면적 기준 2년 전보다 전세 최고가격이 낮아진 하락거래는 전체(3만2천22건)의 62%(1만9천928건)으로 조사됐다.

여경희 부동산R114 수석연구원도 "전세수요가 많은 대도시나 주거선호도가 높은 신축에서도 역전세 우려가 커지고 있다"며 "전세보증금 반환 지연에 따른 임대인과 임차인간 갈등은 물론 소송, 대출이자 등 비용 부담도 문제가 될 수 있다. 전셋값 약세가 지속되는 가운데 가격 고점이었던 2021년~2022년초까지 계약한 임차인들의 전세 만료시점이 속속 도래하면서 역전세 이슈는 한동안 이어질 전망"이라고 진단했다.

이에 근본적으로는 우리나라의 전세제도가 바뀌어야 한다는 의견이 나온다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 전세사기 문제에 대해 "전세대출을 없애는 등의 개혁이 있어야 한다.중요한 건 전세대출을 없애야 한다는 점"이라며 "전세대출을 주택 시세의 50%까지 했으면 (가격이) 그렇게 오르지 않았을 거고 갭투자도 약해졌을 것"이라고 주장했다.

보증금에 비해 임차인의 권리가 약한 점도 지적했다. 한 교수는 "전세제도는 인도나 볼리비아 등도 일부지역에서 진행하는데 볼리비아의 경우 우리나라보다 임차인 재산권에 대해서 더 선진국같다"며 "보증금이 (매매가의) 6~70% 넘어가면 소유권 이전이나 매매 이런데 있어서 (집주인과) 동등한 권한을 준다"고 부연했다.

또, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 막기 위해 보증금을 주택가격의 70% 이하로 받을 수 있도록 하는 제도를 마련해야 한다는 분석도 있다. 한국도시연구소는 '2022년 실거래가 분석을 통해 본 주거정책의 과제' 보고서에서 전세가 월세보다 실질 주거비가 낮고 주거사다리 역할을 한다는 장점도 있지만 전세대출 증가가 '갭 투기'의 자양분이 됐다는 점도 고려해 전세대출보다는 주거비 직접 지원을, 전세임대주택 대신 월세 지원을 강화해야 한다고 주장했다.