'35층 룰 폐지' 미도發 대치동 대장주…거래 살아날까

[아이뉴스24 김서온,이혜진 기자] 대치동 대장주 빅3 '우선미(우성·선경·미도)'로 통하는 아파트들의 거래 회복세가 기대된다. 잇단 금리인상에 여신부담까지 커져 매수심리는 위축됐지만, 이들 단지는 그간 고점 분위기를 유지하고 있다. 더욱이 미도아파트의 경우 '35층 룰'이 폐지되면서 인근 동년배 단지들도 다시 날개를 달 가능성이 커졌다.

23일 부동산업계에 따르면 서울 강남 대표 재건축단지인 대치동 미도아파트가 최고 50층 초고층 스카이라인을 확보한 대단지 아파트로 탈바꿈한다. 내년 상반기 정비구역 지정이 완료되면, 서울시의 '35층 룰' 폐지가 처음 적용되는 단지가 된다.

서울시는 지난 21일 대치 미도아파트의 신속통합기획안을 확정했다. 신속통합기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 주민과 함께 사업성과 공공성이 결합한 정비계획안을 마련해 빠른 사업을 지원하는 제도다.

지난 1983년 지어진 대치동 미도아파트는 2천436세대 규모의 대표 노후 아파트 단지 중 한 곳이다. 지난 2017년부터 재건축을 추진해왔지만, 부동산 시장 불안으로 사업이 지지부진하다 지난해 11월 서울시 신속통합기획 사업지에 선정되면서 속도를 내기 시작했다.

조남준 서울시 도시계획국장은 "주요 재건축단지의 신속통합기획안이 속속 발표됨에 따라, 주변 단지들도 사업에 탄력을 받는 분위기"라며 "미도아파트가 민간의 사업성과 도시의 공공성을 모두 갖춘 재건축사업 선도모델이 될 것"이라고 말했다.

35층 룰 폐지가 확실시된 미도와 함께 대치동 대장주 자리를 지키고 있는 인근 선경과 우성 아파트는 기존에도 매물은 희소했지만, 이번 시의 결정으로 매물이 회수될 가능성이 크다. 거래절벽 상황에서도 호가는 줄곧 고점을 유지했는데, 상승 요소로 작용할 호재로 인해 좀 더 견고한 분위기를 유지할 것으로 보인다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 미도1차는 지난 6월 전용 128㎡가 38억3천만원(11층)에 거래됐다. 앞서 지난 4월과 5월에도 거래가 2건 이뤄졌는데 38억3천500만원(12층), 39억원(13층)에 계약이 이뤄졌다. 현재 단지의 동일면적대 호가는 34억원~40억원대에 책정돼 있으며, 지난해 11월 41억4천만원(10층)에 신고가를 기록했다.

미도2차의 경우 전용 126㎡가 지난 7월 38억원(7층)에 거래되며 신고가를 갈아치웠다. 지난해에는 모두 3건의 동일면적대 매물이 33억원(13층)~34억5천만원(1, 2층)에 팔렸다. 현재 단지의 동일면적대 매물의 호가는 33억원~37억원이다.

인근 선경1차 전용 84㎡는 올해 4월 32억원(13층)에 거래된 이후 거래가 없었으며, 2차 전용 84㎡ 역시 지난해 매물 3건이 29억원(12층)~31억원(3층)에 계약이 완료된 후 올해 매매가 이뤄지지 않았다. 다만, 지난해 실거래가보다 높은 31억5천만원~32억원대에 호가가 책정돼 있다.

선경과 맞닿아 있는 우성 역시 비슷한 분위기다. 우성1차 전용 84.81㎡는 지난 7월과 8월 각각 31억원(14층), 29억원(8층)에 거래됐으며, 지난해에는 28억원~31억1천500만원에 실거래됐다. 현재 동일면적대 매물의 호가는 27억원~32억5천만원이다.

대치동 일원 H부동산 관계자는 "강남권역 내에서도 대치동 일대는 거래절벽을 이유로 급매가 절박한 매물이 크게 나오지 않아 집값이 내렸다거나, 하락장이라고 설명하기 어렵다"며 "특히, 우선미의 경우 최고 학군을 갖추고 있고, 미도아파트의 '35층 룰' 폐지 발표로 인근 비슷한 연식의 조건을 갖춘 선경이나 우성에도 호재가 될 것"이라고 말했다.

다만, 업계 전문가들은 당장 유의미가 변화를 보이기에는 시간이 걸릴 것으로 내다봤다. 사업이 초기 단계에 불과하고, 특히 정비 사업의 경우 조합원 간의 이해관계도 복잡하기 때문이다. 또한, 중단기적으로 눈에 띄는 가격상승이나 거래세 회복은 어려울 수 있지만, 장기적으로는 결정적인 요인으로 작동할 것으로 전망했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "신속통합기획 속도가 붙고 있지만, 정비 사업의 경우 조합원 간 이해관계도 복잡한 부분들이 있어 얼마만큼 내부 구성원들이 상호 간에 잘 협의해 추진해 나가느냐가 결정적인 열쇠"라며 "35층 규제 완화로 사업이 탄력 받을 수 있는 여지는 충분히 있다"고 말했다.

이어 "미도의 경우 기존에도 매물이 아주 많았던 건 아니다. 이제 다시 매물이 거둬지면서 가격도 이전보다 견고해지고, 내려갈 가능성도 낮아진다"며 "다만, 현재 시장 자체가 집을 사기에 부담스러운 부분들이 많다. 장기적으로 봤을 땐 매수세 회복 가능성이 상당히 커진다고 봐야 한다"고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "35층 룰 폐지에 대한 예고로 시장 기대감은 이미 반영이 돼 있었다. 시장 자체가 침체돼 있어 가격에 반영이 되고 있지 않다"며 "즉, 재건축단지의 미래 가치가 상승하면서 프리미엄 효과가 반영될 거라는 기대감은 조합원들 사이에서는 발생할 수 있는데, 시장에서는 제대로 반영이 안 되는 것"이라고 설명했다.

이어 "현재 시장 동향과 별개로 재건축단지의 완공은 향후 10년이 지난 시점이기 때문에 장기 추세로 볼 때 주거 시장이 우상향할 것이냐에 대한 논의는 필요하다"며 "10층, 15층 지어지던 게 35층, 이제 50~60층 얘기도 나오는데 이는 토지 가격을 이끄는 요소다. 결과적으로 같은 토지를 갖고 '35층으로 짓냐, 60층으로 짓냐'는 결정이 주택 가격에 대한 토지 소유분의 가치 상승을 견인할 것"이라고 내다봤다.