공동주택 공시가격 잇단 논란…세금폭탄 우려에 위헌소지까지

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부가 올해 공동주택 공시가격 상승률을 17.20%로 확정한 가운데 공시가격제도 무용론이 커지고 있다. 정부가 재산세와 종합부동산세 등의 기준이 되는 공시가격을 올해가 아닌, 작년 기준으로 한시적으로 적용하기로 했기 때문이다.

정부가 공시가격 상승에 따른 국민의 세금부담을 줄이기 위해 일종의 '편법'을 사용한 셈인데, 결국 내년에는 공시가격을 어떻게 산정할지 혼란이 커지게 됐다. 정부는 새 정부 출범에 맞춰 공시가격 산정방식을 재편하기로 했지만 공시가격 무용론, 조세법률주의 위반 등의 논란은 계속될 전망이다.

2일 정부에 따르면 국토교통부는 지난달 29일 '2022년 공동주택 공시가격안'에 대한 의견수렴 및 중앙부동산가격공시위원회 심의, 의결을 거쳐 결정·공시했다. 올해 공시가격에 대해 열람기간 내 제출된 의견 건수는 총 9천337건으로 전년 대비 무려 81.2%나 감소했다.

의견제출 건수는 2019년 이후 최저 수준이다. 이는 공시가격(안) 열람 시 함께 발표한 재산세·종부세 등 세부담 완화방안 영향 등에 기인한 것으로 보인다. 정부는 올해 과세표준을 올해 공시가격이 아닌, 작년 공시가격으로 적용키로 하면서 당장 내야 할 세금이 줄어든 만큼 분쟁을 피한 것이다.

문제는 내년이다. 정부는 '내년에는 어떻게 재산세와 종부세를 책정할 것인가'라는 질문에 대답하지 못하고 있다. 새 정부가 원래대로 그해 공시가격을 과세표준으로 정할 경우 국민은 막대한 '세금폭탄'에 직면한다. 올해 공시가격 상승률인 17.20%에 내년 상승률까지 더해질 경우 조세저항은 불 보듯 뻔하다.

결국 윤석열 정부는 공시가격을 대대적으로 뜯어 고쳐야 하는 상황에 내몰렸다. 정부는 지난달 28일 새 정부 출범 이후 공시가격 개편 작업에 착수, 내년 공시가격에 대해 새로운 산정 근거를 기반으로 정할 계획이라고 밝혔다.

부동산가격공시법 등에 따르면 토지는 감정평가법인이, 주택은 한국부동산원이 주관한다. 토지와 주택의 감정평가는 주로 거래사례비교법을 활용한다. 인근지역 거래사례를 기준으로 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인 비교 등을 거친다.

정부는 내년도 조세저항을 우려, 공정시장가액비율을 조절할 가능성이 있다. 주택, 토지, 건축물에 대한 재산세 과세표준은 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율을 곱해 산정된 가액으로 한다. 문재인 정부는 공시가격 현실화를 통해 시세의 90%까지 현실화하겠다고 밝혔지만, 뒤집힐 수 있다.

현행 지방세법에는 주택의 공정시장가액비율을 시가표준액의 40~80%, 토지와 건축물은 50~90% 범위에서 대통령령으로 정하도록 위임하고 있다. 이에 시행령에서는 주택 60%, 토지와 건축물 70%로 적용하고 있다.

결국 공시가격제도에 대한 논란은 계속될 것으로 보인다. 특히 공정시장가액비율을 시행령으로 규정해 정부가 탄력적으로 대응할 수 있다는 장점이 있지만, 헌법 제59조의 조세의 종목과 세율을 법률로 정한다는 조세법률주의에 위반된다. 또 공시가격 산정 자체에 대한 공정성 문제도 매년 반복되고 있다.

박정환 추계세제분석실 분석관은 "주택 공시가격 상승에 따라 납세자의 예측가능 수준을 넘어 부동산 보유세 증가로 법적 안정성과 예측가능성이 침해될 수 있다"며 "공시가격 현실화율이 국토부의 지침만으로 결정되는 것이 타당한지에 대한 검토가 필요하다"고 지적했다.