[25번째 대책] ⑥ 특단 공급책에 3기 신도시 사망선고? 공수표 남발?

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 유례없는 물량 폭탄을 쏟아냈다. 정부가 2·4 주택공급 대책을 통해 전국에 83만6천호 주택을 공급하기로 했다. 하지만 시장에서는 토지도 없이 공수표만 남발하는 것 아니냐며 실현 가능성에 의문을 제기하고 있다.

정비사업 시행자인 조합과 토지 소유자가 참여하지 않을 경우 그만큼 공급물량은 줄어드는 만큼 실체가 없다는 것이다. 더욱이 저출산으로 인한 인구절벽이 현실화되는 가운데 당장 집값을 잡을 수 있어도 수년 뒤에는 주택 과잉공급으로 주택 쇼크가 올 가능성도 크다는 지적이 나온다.

◆ 도심공공주택복합 사업·공공 정비사업·공공택지 신규지정 추진

정부는 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 이를 위해 ▲도심공공주택복합사업 및 소규모 정비사업 ▲공공 직접시행 정비사업 ▲공공택지 신규지정 등을 추진한다.

정부는 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 도심 공공주택 복합사업을 추진한다. 또, 공공이 직접 시행하는 정비사업을 도입한다. 주민의 요청이 있을 경우 LH와 SH공사 등이 직접 재개발, 재건축을 시행하는 것으로 1단계 종상향, 법적상한 용적률의 120% 상향, 추가수익 보장 등의 인센티브가 제공된다.

아울러 정부는 전국 15~20곳에 공공택지를 신규지정해 26만호 신규 공공택지를 확보하기로 했다. 수도권역의 경우 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 대상지를 선정하기로 했다. 구체적인 입지와 물량은 올해 상반기 내로 발표키로 했다.

정부는 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 '소규모 재개발사업'을 신설해 3만호 주택을 공급한다. 이 밖에도 정부는 매입약정 방식을 통해 양질의 다세대, 오피스텔 공급 등으로 단기주택 10만1천호 공급에 나선다.

◆ 전문가들 "주택 공급에 긍정적…文정권 잔여임기 1년에 실효성 의문"

전문가들은 공급대책에 대해 긍정적으로 내다보면서도 실효성에 의문을 제기하고 있다. 정부가 정비사업 사업성 제고를 위해 조합원에 추가수익을 보장하고 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 초과이익 부담금 미부과 등 인센티브를 제공했지만, 조합원과 토지주들이 사업에 참여할지 미지수라는 것이다.

정부는 정비사업을 통해 13만6천호를 공급하겠다고 했지만, 해당 수치는 지난해 공공재개발 공모참여율 25.9%라는 수치를 기대참여율로 단순 계산한 것이다. 결국 민간의 참여가 없다면 해당 수치는 언제든지 뒤바뀔 수 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 이날 "서울에 32만호, 전국에 85만호 공급은 많은 물량이다. 계획대로 공급된다면 시장에 영향을 줄 것으로 본다"면서도 "아직은 구체적인 공급 지역이나 내용은 없는 상태이며 실현 가능성이 큰 문제"라고 지적했다.

문재인 정부의 임기는 내년 5월까지로 1년 겨우 남은 상태에서 이같은 정책이 속도감있게 추진되기 어려울 것이라는 지적도 나온다.

도시와경제 송승현 대표는 "조합과 토지주, 사업자에게 혜택일 수 있지만, 무주택자에게 품질의 저렴한 주택이 공급될 수 있을지는 의문"이라며 "짧은 임기 내 시장 안정화 문제를 해결하기는 어려울 것으로 보여 시장에 긍정적 시그널을 주지 못한다면 토지가격만 상승시키는 부작용이 우려된다"고 말했다.

◆ 3기 신도시 사망선고?…차기 정부에는 '주택 쇼크' 가능성

아울러 3기 신도시 추진이 발목 잡힐 수 있다는 지적도 나온다. 정부의 이번 2.4 공급대책에 따라 서울 인근의 신규택지가 대거 개발될 경우 정작 3기 신도시 사업성은 크게 떨어질 수밖에 없다. 또, 광역대책이 마련되지 않은 기존 2기 신도시 주민의 반발은 커질 전망이다.

앞서 2019년 3기 신도시 발표 이후 1·2기 신도시 주민들은 신도시 지정 철회를 요구하며 거세게 반발했다. 서울과 거리가 가깝고 입주가 진행된 판교, 동탄, 광교 등을 제외한 나머지 2기 신도시는 여전히 광역교통대책조차 없는 상황에서 4기 신도시까지 신설될 경우 후폭풍은 만만치 않을 것으로 보인다.

이 때문에 이번 대책이 3기 신도시는 물론, 기존 신도시에 사망선고를 내린 것이라는 격앙된 반응이 벌써부터 나오고 있다. 더욱이 4기 신도시를 추진하기 위해서는 토지수용 절차 등 과정이 한참 남은 상황에서 단기간 내 26만 3천호 건설이 현실성없다는 지적도 제기된다.

일각에서는 공급정책이 현실화될 경우 차기 정권에 막대한 부담으로 작용할 수 있다는 경고도 나온다. 저금리에 따른 이례적인 부동산 이상 현상에 과잉 대응하는 것 아니냐는 것. 심각한 저출산으로 인구절벽을 앞둔 상황에서 해당 주택이 수년 뒤 실제 시장에 나올 경우 주택쇼크가 올 수 있다는 주장이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "시장에 공급이 대폭 늘어난다는 신호를 강하게 보내는 셈으로 계획대로 속도감 있게 추진될 경우 무주택자의 심리 안정에 기여할 것"이라며 "시장 불안 시 해당지역 사업대상을 제외하고 지구지정을 중단할 수 있으므로 묻지마 투자는 신중해야 한다"고 말했다.