"내년 수도권 집값 1% 오른다…전세는 2%"

[아이뉴스24 이효정 기자] 내년 수도권 주택 매매가격이 1% 오를 것이란 전망이 나왔다. 선호도가 높은 아파트의 매매가격이 전 고점 대비 약 88% 수준으로 최근 몇년 새 주택공급 실적이 저조한 상황을 감안한 전망치다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 26일 전문건설회관에서 열린 '2025년 건설·주택 경기 전망' 세미나에서 내년 주택시장에 대해 "수도권에서 매매와 전세가격은 1~2% 정도 상승할 것"이라며 "지방은 매매가격이 오르지 않고 유지하는데 비해 전세는 임대차시장의 불안정한 요소를 고려해 1% 상승할 것"이라고 전망했다.

그러면서 "내년 경제성장률이 2%대로 건설투자는 여전히 부진이 예상되고 장기화될 것"이라며 "'똘똘한 한채' 위주의 인식이 퍼져 수도권으로 더 밀집돼 수요가 몰리기 때문에 지방은 낮아져도 수도권의 주택 가격은 계속 오를 수밖에 없다"고 말했다.

고 연구위원은 현재의 주택 가격이 과열 수준까진 아니라고 판단했다. 한국부동산원의 9월 아파트 매매가격지수에 따르면 서울의 아파트값은 전 고점 대비 93.8% 수준이다. 수도권 전체적으로 보면 87.5%으로 지방 88.4%보다 소폭 낮은 수준이었다. 전국 평균은 88% 수준이다.

최근 3년간 저조한 주택 공급 실적도 이 같은 전망의 배경이라고 설명했다. 고 부연구위원은 "올해는 정부가 주택공급 확대와 관련한 정책을 4차례 이상 발표했으며 공급 확대를 위한 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역도 공개하는 등 일관적인 정부의 주택정책 기조를 보여줘 긍정적"이라면서도 "최근 10년간 그린벨트 해제지 34곳 중 23곳 이상이 입주까지 8년 이상 걸려 단기적인 효과에는 실효성의 한계가 있다"고 지적했다.

선행지표인 인허가와 착공실적은 지난 2022년부터 감소했으며 올해까지도 여전히 회복하지 못하고 있는 상태다. 올해 인허가 실적은 10년 평균 대비 약 60% 수준이며, 착공은 약 56.8%에 머무르고 있다.

내년 착공하는 주택 물량은 38만가구로 올해 착공 물량 31만5000만가구(예상치)에 비해 약 20% 증가할 것으로 내다봤다. 착공 물량이 준공으로 반영되기까지는 평균 약 3년의 시간이 걸린다. 준공 물량은 36만가구로 올해 44만5000가구보다 약 19% 감소할 것으로 예상됐다.

그간 건설업계가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF), 공사비 상승, 부동산 경기 침체, 고금리 등 경제 여건으로 신규 수주에 보수적인 입장을 보였다. 이에 지난 2022년부터 부동산 경기가 침체기에 들어서며 착공 실적은 지난해 최저치를 기록했다가 금리 인하 등으로 부동산 PF 불확실성이 해소되며 향후 착공 실적이 소폭 개선될 것으로 봤다.

전셋값에 대해서는 "내년 임대차 관련법때문에 임대차 시장이 좀 불안정해질 수 있어 전셋값 상승 요인을 주목해야 한다"고 말했다.

지난 2020년 시행된 임대차 2법이 도입된 지 4년이 도래해 올해 하반기부터 신규 계약 주택을 중심으로 임대차 가격 상승이 오를 수 있다는 관측이다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 7월 계약갱신요구권이 만료된 아파트는 1만3169가구로 올해 말까지 총 6만4309가구가 임대차 계약이 만료될 예정이다. 이는 전체 아파트 거래량 대비 약 10.9% 수준이다.

◇"내년 건설투자 1.2% 감소…경기 내년 하반기부터 점차 회복"

내년 건설투자는 올해 302조원(예상치)에서 1.2% 감소한 300조원을 하회할 것으로 전망됐다. 앞서 한국건설산업연구원이 내년 건설투자가 2.1% 감소할 것으로 내다본 것을 고려하면 상대적으로 적은 감소 폭이다.

박선구 대한건설정책연구원 연구위원은 '2025년 건설경기 전망'을 통해 "토목부문은 보합세로 판단되며 건축 부문은 주거용과 비주거용이 각각 2% 내외의 감소세가 예상된다"고 밝혔다.

내년 전문건설업 계약액은 올해 112조5000억원(예상치)보다 1% 증가한 113조6000억원으로 예측했다. 전문건설업 계약액은 공사비 상승이 포함된 경상금액이어서 사실상 계약 규모는 감소할 것으로 예상된다.

박 연구위원은 "최근 건설경기는 뚜렷한 회복세 없이 장기간 지지부진한 모습으로 체감 경기는 더욱 부진한 상황"이라며 "지난 2022~2023년 건축 착공이 큰 폭으로 줄어 내년까지는 건설경기 부진은 불가피하다"고 우려했다.

그러면서 "단기 건설경기는 순환주기 측면에서 내년 하반기에서 2026년 상반기에 회복 국면에 들어설 수 있다"며 "회복 국면에 들어서도 경제 구조와 지방경제 여건을 고려하면 의미있는 물량 증가는 어려울 것"이라고 강조했다.

중장기적 측면에서 건설 투자는 경제 성장률을 밑돌 가능성이 높아 국내총생산(GDP) 대비 건설 투자 비중이 지금보다 낮아질 것이란 판단이다.

박 연구위원은 "민간 건축부문 부진이 지속될 것으로 보여 건설 경기 회복세를 위해선 정부의 역할과 지원이 중요하다"고 강조했다.