서울 강남마저 오피스 거래 '뚝'…왜? [솜소미 부동산]

안다솜 기자가 딱딱한 주제의 부동산 관련 뉴스의 이면을 솜소미(촘촘히) 풀어주는 코너입니다

[아이뉴스24 안다솜 기자] 최근 3년간 강남권역(GBD) 오피스빌딩 매매 거래가 감소해 온 것으로 나타났습니다. 올해 들어서는 전년 대비 절반 이상 줄어들었는데요. 강남 오피스빌딩의 인기는 왜 차갑게 얼어붙은 걸까요.

18일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 '부동산플래닛'에 따르면 서울 강남권역(GBD) 오피스빌딩 매매량이 최근 3년 사이 80% 가까이 줄어들었습니다. 2021년 강남구·서초구·송파구의 오피스빌딩 거래량은 77건이었는데 지난해 42건으로 감소하더니 올해 들어서 10월까지 15건에 그쳤습니다.

구체적으로 보면, 2021년 강남구에선 47건, 송파구 8건, 서초구 22건이 거래됐는데요. 지난해에 들어선 강남구 24건, 송파구 9건, 서초구 9건으로 송파구를 제외한 두 지역은 절반 가까이 줄었습니다. 올해 1월부터 10월까지의 거래량을 보면 강남구 11건, 송파구 2건, 서초구 2건으로 전년 대비 절반 이상 감소했습니다.

강남권역의 올 3분기 오피스 빌딩 거래 건수는 총 6건이었는데요. 주 거래로는 강남구 역삼동 소재 위워크빌딩(950억원), 신사동 소재 머스트잇(410억원), 논현동 소재 와(YB)빌딩(350억원) 등이 높은 금액에 거래되면서 전 분기(5건, 837억원)보다 3배 가까이 증가한 거래금액(2302억원)을 기록했습니다.

반면 임대차 시장은 상대적으로 활기가 도는 모습입니다. 2021년 강남권역 오피스는 약 2.2%의 공실률을 기록했는데요. 2022년에는 약 0.5%, 올해 1월부터 10월까지는 약 0.95%의 평균 공실률을 보였습니다. 전년 대비 공실률이 소폭 상승하긴 했지만 통상 5% 안팎인 자연 공실률에 비하면 현저히 낮은 수준입니다.

전용면적당비용(NOC)도 소폭 등락이 있지만 전반적으로 상승하는 모습인데요. 올해 1월 기준 강남권역의 NOC(3.3㎡당) 20만4754원에서 지난 7월 20만5369원, 지난달 20만5718원으로 집계됐습니다. 2021년 평균 NOC는 19만2953원, 2022년 20만134원, 올해 1~10월 20만4869원으로 나타났습니다.

전문가는 현재 강남권역은 애초에 오피스빌딩 매물이 부족해 활발한 거래를 기대하긴 어려운 상황이라는 진단입니다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "오피스 시장은 지금 호황이라 공실이 거의 없다. 또, 물건 가격이 내려가지도 않았다"며 "강남권에서 오피스빌딩 거래는 결국 매물량에 연동된다. 매물이 시장에 공급되고, 그 물건을 매입하는 흐름이 필요하다. 그런데 매수자는 기본적으로 수익률에 민감하게 되지만 수익성이 잘 나오지 않는 상황이라 투자수요는 줄었고, 매물을 내놓을 수 있는 소유주들도 공실이 아니니 매물을 내놓을 이유가 적은 것"이라고 설명했습니다.

강남 오피스 시장의 경우 매도자 우위 시장이라, 매수자 입장에선 고금리 상황 속에 자금조달 부담을 떠안으면서 비싼 가격대까지 감수하면서 거래에 나서기 어렵다는 뜻으로 풀이됩니다.

소유자 입장에선 임차 수요가 계속 있어 급하게 가격을 낮춰 매물을 내놓을 필요가 없고 수요자 입장에선 유동성이 부족한 현 상황을 고려했을 때, 높은 수익률을 기대하기 어려워 적극적으로 뛰어들지 않는 상황으로 해석됩니다.