"집값 아직 바닥 아니다…내년 2% 하락"

[아이뉴스24 안다솜 기자] "PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 리스크가 상당히 높은 상황이고 정부에서 지원한다 해도 한동안 PF를 통한 자금 조달엔 한계가 있습니다. 개인 구매자 입장에서도 대출 규제가 강화되고 있는 상황이라 전반적인 하락세를 붙잡긴 어려워 내년 전국 집값은 2%가량 하락할 것으로 예상됩니다."

한국건설산업연구원(건산연)이 1일 서울 강남구 건설회관에서 개최한 '2024년 건설·부동산 경기 전망 세미나'에서 이 같은 분석이 나왔다. 이날 세미나는 부동산 거래량 증가와 가격 상승 등 침제 분위기를 일신하는 지표와 공급 선행지표가 감소하고 준공 후 미분양도 증가세를 보이는 혼재된 상황에서 내년 건설·부동산 시장을 진단하고 회복 가능성을 전망하기 위해 마련됐다.

박철한 건산연 연구위원이 '2024년 건설경기 전망'을 주제로, 김성환 건산연 부연구위원은 '2024년 주택·부동산 경기 전망'을 주제로 발표를 진행했다.

김 부연구위원은 주제 발표에서 "하반기부터 보인 집값 상승세는 특례보금자리론, 50년 만기 주택담보대출(주담대)로 주택시장에 자금이 유입되고 그에 따라 집값이 오른 것으로 보인다"고 진단했다. 정책이 유도한 방향으로 시장 자금이 흘러가고 있고 그에 따라 주택 가격이 좌우되고 있다는 분석이다.

◇대출규제 강화 영향으로 집값 소폭 하락…분양 전망은 '긍정적'

김성환 부연구위원은 "내년 시장이 나아질 수 있는 요인도 있지만 하방압력을 위에서 당겨주는 정도일 뿐 집값 하락세 자체를 막긴 어려울 것"이라며 "전국적으로 2% 하락할 것으로 예상되며 지방이 좀 더 어려울 것으로 보인다. 전셋값은 상방압력을 받아서 4분기에 보인 상승세가 내년에도 확대돼 2% 정도 상승할 것"이라고 내다봤다.

이어 "대출 규제 강화, 금리 인상 가능성 등으로 주택 시장에 추가적인 자금 유입이 현실적으로 어렵다"며 "다만 상반기 총선과 하락 전환에 시간이 걸리는 점 등을 고려하면 상고하저의 흐름을 보일 것"이라고 부연했다.

김 부연구위원은 "총선과 GTX 개통이 집값 등락에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라며 "GTX 개통 영향의 경우 이미 인근 집값에 반영돼 있고 정치적 이벤트 전후로 집값 영향을 분석한 결과 패턴화할 수 있는 특징은 없었다"고 설명했다.

전세가격의 경우, 지난 1~2분기까지는 감소세를 이어왔는데 3분기(0.4%) 상승 전환되고 4분기엔 1.0% 오를 것이라는 전망이다. 이같은 상승세를 이어가 내년 전셋값은 2%가량 오를 것이라는 분석이다.

김 부연구위원은 "우리나라는 전세가격과 매매가격이 상당히 큰 상관성을 갖고 있어 전셋값이 오르면 매매 가격이 좀 상방압력 받을 가능성도 있다"며 "또 현재 초과저축이 많다. 약 101조원 수준인데 이게 자산 시장으로 유입될 가능성도 상존하고 있기 때문에 좀 유의해서 갑자기 자산 시장으로 쏠려서 주택 가격을 확 올리지 않도록 지켜볼 필요도 있겠다"고 설명했다.

올해 특례보금자리론 유효신청액이 39조6000만원, 50년 만기 주담대가 약 8조원으로 약 48조원에 달하는데, 초과저축은 이의 두 배를 웃도는 수준이라 급하게 시장에 유입될 시 혼란을 줄 수 있다는 의미로 해석된다.

공급 측면에선 정부의 공급 대책으로 공공 물량은 증가하지만 민간 부문에 미칠 영향은 제한적이라는 평가를 내놨다. 이에 따라 내년에도 공급 위축은 지속될 전망이다.

인허가의 경우 민간 부문에선 28만호, 공공부문에서는 7만호로 예상했다. 이에 올해 대비 인허가 물량은 거의 약 3만호 감소할 것으로 전망됐다.

분양 물량은 올해보다 긍정적으로 진단했다. 향후 분양가 상승 우려로 수요자들의 수요가 유지되겠지만 지방 시장은 예상보다 나아지지 않을 것으로 예측했다. 이에 올해 전국 분양 물량은 25만호, 내년 물량은 26만호로 추정했다.

김 부연구위원은 "수요자들이 분양가가 좀 더 올라갈 수 있다는 우려 때문에 분양 시장으로 몰릴 가능성이 있다"며 "이런 상황을 고려했을 때 선별적으로 운영하면 올해보단 분양 물량이 더 많을 수 있다고 본다"고 말했다.

◇건설경기 위축될 수밖에…하마스 전쟁 등 자잿값 인상 우려

건설경기는 올해에 이어 내년에도 암울할 것으로 전망됐다. 공공부문은 정부의 지원으로 수주가 증가할 것으로 예상되지만 민간 부문은 자금 조달 여력 부족으로 건축 수주가 부진할 것으로 보인다.

박철한 연구위원은 "고금리 상황이 지속되고 공급 측면에서 하마스-이스라엘 전쟁 등으로 인한 자잿값 인상이 우려된다"며 "내년도 건설사들의 자금 조달은 어려움을 겪을 것"이라고 말했다.

건산연은 내년 국내 건설 수주는 올해 대비 1.5% 줄어든 187조3000억원을 기록할 것으로 전망했다.

내년 건설 투자 규모는 260조7000억원 수준으로 추정된다. 이는 올해 대비 0.3% 감소한 규모다. 지난해부터 착공 감소세가 계속되는 가운데 내년에도 고금리 기조가 이어질 것으로 전망되면서 건설투자는 향후 2년간은 부진할 것이라는 분석이다.

박 연구위원은 "건설금융 PF와 주택공급 활성화 정책은 일부 긍정적이긴 하지만 불확실성을 해소할 구체화된 대책이 필요하다"고 강조했다.

이어 "민간 부문의 경우 공공사업 수주 역량을 강화해야 한다. 그러기 위해선 현재 어려운 미분양 문제를 빨리 해소해야 하고 선별 분양 지속해야 한다"며 "사업 포트폴리오가 주로 건축 위주였는데 앞으로는 토목이나 정부 공사 수주 역량을 키워야 한다. 또, 도심 내 유력 사업지들을 확보해서 추후 경쟁력 확보토록 해야 한다"고 조언했다.