임대차법 시행 2년 맞아 전세대란 오나…폭풍전야 부동산 시장

[아이뉴스24 이영웅 기자] 임대차보호법 시행 2년을 앞두고 전세시장에 폭풍전야의 긴장감이 감돌고 있다. 계약갱신청구권과 전세값 5% 인상의 전월세상한제 적용을 받았던 전세물량이 오는 8월부터 시장에 풀리기 때문이다. 여기에 전세 매물이 가파르게 줄어들면서 전세대란 우려가 커지고 있다.

12일 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 이날 기준 서울 전월세 매물은 4만1천750건으로 올해 1월과 비교해 19.7% 감소했다. 임대차2법 시행 직후인 지난 2020년 8월1일과 비교해 30.1% 감소했다. 윤석열 정부의 부동산 정책을 지켜본 뒤 전세물량 출하여부를 결정하겠다는 것이다.

변곡점은 7월31일이다. 7월31일은 임대차법 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 중 계약갱신청구권과 전월세상한제가 시행 2년을 지나는 시점이다. 계약갱신청구권은 임차인이 계약을 2년 더 연장해달라고 요구할 경우 임대인은 본인과 가족의 실거주가 아니면 거절할 수 없는 제도다.

또 전월세신고제는 임차인의 부담을 경감시키기 위해 계약갱신시 기존 전세값의 5%이내에만 올릴 수 있도록 하는 제도다. 즉, 2년 전에 계약갱신청구권을 사용해 전월세신고제에 적용됐던 전세물량이 계약종료로 시장에 나오면서 새롭게 계약을 해야 한다.

문제는 서울을 비롯한 수도권, 주요 도시에서는 2년 전 계약한 전월세 가격이 현재의 신규계약과의 차이가 최대 수억원까지 벌어지고 있다는 점이다. 8월부터 시장에 풀리는 전월세 매물 모두 주변 시세에 맞춰 일제히 가격을 올릴 것이라는 관측이 나오는 이유다.

전세대출이 제대로 진행되지 않을 경우 월세 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 또 전세가격은 아파트 값을 끌어올릴 수 있다. 높은 전세가격을 부담할 바에 차라리 매매하겠다는 수요에 따른 것이다. 전국 전세가율은 안정되고 있지만, 지방의 경우 전세가율이 80%에 이르고 있다.

윤석열 정부는 임대차 3법을 보완하겠다고 밝혔다. 하지만 임대차 3법의 보완은 법 개정사항이다보니 절대다수인 더불어민주당을 설득해야 한다. 하지만 민주당이 임대차 3법을 진행한 만큼 이를 되돌릴 가능성은 크지 않다.

원희룡 국토부장관 후보자는 인사청문회에서 임대차3법에 대해 "임차인을 보호한다는 취지의 임대차법 목적에는 동의한다"면서도 "하지만 가격과 기간에 대해 우악스럽게 누르기보다는 임대와 임차 상호간 수요공급이 숨통이 트여 원활하게 돌아갈 수 있도록 넓은 시야의 제도를 만들 필요가 있다"고 말했다.