[2040 서울 대전환] 서울시 '35층룰 폐지'에 들썩이는 정비시장

[아이뉴스24 이영웅 기자] 서울시가 새로 짓는 아파트는 35층을 넘을 수 없다는 이른바 '35층룰'을 깨면서 침체된 정비사업이 다시 활력을 찾을지 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 사업성 제고를 기대하면서도 초과이익환수제 등 규제가 남은 만큼 급격한 변화는 어려울 것으로 내다본다.

서울시는 3일 이같은 내용을 주요 골자로 하는 '2040 서울도시기본계획'(안)을 발표했다. 서울도시기본계획은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 '국토계획법'에 따른 법정계획이다.

◆용도지역제도→'비욘드 조닝'으로 전면 개편…복합개발 나선다

이번 도시기본계획에서 가장 주목할 점은 '용도지역'을 전면 개편하고 35층 높이기준을 삭제했다는 점이다. 용도지역은 도시공간 기능을 중복 운영하지 않기 위해 도시지역을 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 분류하고 용종별로 건폐·용적률을 적용, 개발을 규제하는 제도다.

급속하게 변화하는 도시 모습을 담아내기 위해서는 용도지역제도를 개편해야 한다는 것이 시의 판단이다. 서울시는 '용도지역제'를 '비욘드 조닝'(Beyond Zoning)으로 전면 개편한다. 비욘드 조닝은 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 기능 배치를 가능하게 하는 새로운 도시계획체계다.

서울시는 비욘드 조닝의 법제화를 추진하고 2025년부터는 서울 전역에 단계적으로 적용해나갈 계획이다. 국토계획법상 각 용도지역의 건폐·용적률 최고한도를 규정하고 있을 뿐, 나머지는 조례로 정할 수 있게 돼 있다. 용적률을 보다 유연하게 적용하면 도시개발 사업성이 높아지고 복합개발도 가능해진다.

특히 서울시는 일률적이고 절대적인 수치기준으로 작용했던 ‘35층 높이기준’도 삭제했다. 그동안 35층룰은 재건축, 재개발 사업에서 가장 큰 걸림돌로 작용해왔다. 35층룰이 깨지면서 한강변 스카이라인이 대폭 변화할 것으로 기대되고 있다.

35층 높이 기준이 없어진다고 해도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니므로, 동일한 밀도(연면적·용적률) 아래서 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다. 구체적인 층수는 개별 정비계획 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정한다.

◆도시기본계획 통해 종상향 근거 마련한 서울시…기대감 드러내는 조합

상황이 이렇다 보니 정비업계는 들썩이고 있다. 이번 서울시의 도시기본계획으로 가장 큰 수혜지역은 강남구 압구정동·용산구 이촌동·영등포구 여의도동·성동구 성수동 등이 거론되고 있다. 일단 가장 큰 주목을 받고 있는 곳은 송파구 최대 재건축 단지, 잠실주공5단지다.

잠실5단지는 서울 한강변 재건축의 새 시대를 열었다는 평가를 받고 있다. 서울시는 지난달 잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의안을 통과시킨 바 있다. 해당 계획에는 잠실5단지를 기존 3천930가구에서 6천815가구로 탈바꿈하고 잠실역 인접 일부 용지에 최고 50층 건물을 짓는 내용이 담겼다.

고(故) 박원순 전 시장은 '2030 서울도시기본계획'(2030 서울플랜)을 제정하고 한강변 아파트의 층수를 '35층'으로 묶었다. 하지만 이같은 원칙이 8년 만에 잠실5단지를 통해 깨진 것이다. 35층룰이 도시기본계획으로 폐지되면서 한강변 인근 정비사업 단지의 '종 상향'을 통한 용적률 확보 근거가 마련됐다.

'재건축의 대장'으로 불리는 대치동 은마아파트를 비롯해 당초 초고층 설계안을 내놓은 용산구 이촌동 한강맨션도 기대감을 드러내고 있다. 여의도 시범아파트, 한양아파트, 통합 재건축을 추진하는 삼부(866가구)·목화(327가구) 아파트 등도 종 상향을 통한 고층 개발의 문을 두드리고 있다.

전문가들은 사업성이 높아졌지만 여전히 재건축 초과이익환수제 등의 규제가 남은 만큼 급격한 변화로는 이어지지 않을 것으로 내다보고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "재건축초과이익환수제, 안전진단, 한강변은 경관기본계획 관리지역으로 녹지와 높이 조건 등이 여전히 남아 있다"고 말했다.