'뉴페이스' GS건설·효성重, 리모델링 시장 다크호스 부상

[아이뉴스24 김서온 기자] 내년 4월 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 재건축·재개발시장의 열기가 리모델링시장으로 이어지고 있다. 서울뿐만 아니라 수도권·지방 사업장에서도 정비사업 대신 리모델링 사업으로 눈을 돌리는 단지가 늘어나고, 그동안 리모델링 사업실적이 전무한 대형건설사들도 시장 진출에 나서고 있다.

특히 리모델링 시장 도전 만 1년에 불과한 GS건설의 움직임이 눈에 띈다.

10일 부동산114에 따르면 올해 2분기 기준 서울과 경기권에서 리모델링 사업을 진행중인 단지는 모두 53곳으로 조사됐다. 서울 40여개 단지, 경기 16개 단지다.

◆'GS건설·효성중공업', 리모델링시장 속속 진출…왜

최근에는 리모델링 사업이 정비사업 대안으로 떠오르면서 대형건설사들까지 나서 시공권 확보에 열을 올리고 있다. 민간택지 분양가상한제 등의 각종 규제를 받고 있는 재개발·재건축 사업보다 규제가 덜한 리모델링 시장의 활성화가 예상되기 때문이다.

지난해 10월 GS건설은 처음으로 아파트 리모델링 시장에 진출했다. 이미 2차례 시공사 입찰이 유찰된 '청담건영' 리모델링 조합은 시공사 선정 총회를 열어 GS건설과 수의계약(경쟁계약이 아닌 임의로 상대를 선정해 계약을 체결하는 것)을 맺는 안건을 통과시켰다. 공사비는 3.3㎡당 687만원으로 국내 아파트 리모델링 공사 사상 최고 금액으로 책정됐다.

GS건설이 아파트 리모델링 시공을 하는 것은 이번이 처음이다. 재개발·재건축 사업에 대한 정부의 규제가 심해지면서 노후된 아파트 단지들이 재건축·재개발을 미루거나 재건축 대신 리모델링을 택하는 사례가 늘어나자 새로운 활로 찾기에 적극 나선것이다.

지난 1994년 준공된 청담건영은 19층 높이 2개 동, 240가구 규모다. 서울 강남구 청담동 108 일대에 자리잡고 있는 한강변 단지로, 인근에는 고급 빌라촌이 형성돼 있다. 리모델링 사업을 통해 29가구가 더해져 269가구 규모로 탈바꿈하게 된다.

특히, 리모델링 업계 '신성' GS건설의 적극적인 수주행보는 눈에띈다. 지난달 GS건설의 자회사 자이에스앤디(자이S&D)가 코스피시장에 입성했다. 자이에스앤디는 중소규모 개발사업, 리모델링, 부동산사업 연계 부가가치 서비스를 핵심사업으로 삼고, 중·소형 프리미엄 아파트 브랜드인 '자이르네'를 론칭하기도 했다. 리모델링 사업 등을 내세워 사업강화에 나선 자이에스앤디를 두고 최근 GS건설은 리모델링 수주 전면에 나섰다.

GS건설은 지난 9일 서울 송파구 삼전현대아파트 리모델링 사업 입찰에 나섰다고 밝혔다. 이 단지는 조합 출범 이후 시공 참여사 부족으로 2회 유찰됐지만, 그동안 사업참가 의사를 꾸준히 밝혀온 GS건설이 수의계약 입찰에 성공했다.

서울시 송파구 백제고분로22길 39 일대에 위치한 삼전현대아파트는 지하 1층∼지상 10층, 1개동, 120가구 규모로 이뤄진 소규모 단지다. 지난 1989년 11월 준공됐으며, 리모델링 사업을 통해 삼전현대아파트는 지하 3층∼지상 12층, 138가구 규모로 수직증축 방식으로 진행된다. 리모델링을 통해 늘어나는 가구수가 18가구인 만큼, 민간택지 분양가상한제 적용대상에 포함되지 않는다.

올해 6월 효성중공업은 창사 이래 처음으로 서울 강동구 둔촌현대2차아파트 리모델링 사업의 시공권을 따냈다. 공사금액은 약 610억원이다.

지난 1988년 준공된 둔촌현대2차는 올해로 입주 32년차를 맞이한 노후 단지다. 서울특별시 강동구 풍성로65길 34 일대에 지상 10∼12층, 2개동, 196가구로 구성됐다. 리모델링을 통해 새롭게 조성되는 아파트는 지하 2층, 지상 10∼12층(1개라인 15층), 220가구 규모다. 새 아파트는 전용면적별로 ▲72㎡ 40가구 ▲84㎡ 72가구 ▲97㎡ 84가구 ▲105㎡ 24가구로 이뤄진다.

◆ 리모델링시장 선두그룹 쌍용건설·포스코건설

리모델링 사업은 노후 건축물을 증축·개축·대수선을 통해 건축물의 성능을 개선시키는 방법을 말한다. 기존 노후 주택을 허물고 대지 위에 새 주택을 짓는 '재건축'과 구역 내 도시기능 회복과 주택, 도시경관을 재정비하는 '재개발'과는 구분된다.

리모델링 사업의 가장 큰 장점은 재건축·재개발 정비사업보다 사업속도가 빠르다는 것이다. 다만, 리모델링을 통해 30가구 이상의 물량이 신규 분양물량으로 나오게 되면 분양가상한제를 적용받게 된다. 또 기존 틀을 유지한채 공사가 진행되기 때문에 최신식 트렌드를 담아내거나, 층고, 면적 확장에 한계가 있다. 이에 따라 사업성의 격차도 입지, 층수, 동호수에 따라 발생한다.

기존 리모델링 시장은 리모델링 사업만을 먹거리로 삼아온 건설사나 리모델링에 특화된 기술력을 가진 건설사들 위주로 진행됐다. 대표적으로 쌍용건설과 포스코건설이 있다. 서울 대표 리모델링 단지 수주역시 이들 건설사 위주로 진행되고 있다.

포스코건설은 서울 내에서도 뛰어난 입지의 굵직굵직한 단지 리모델링 수주에 연이어 성공했다. 둔촌 현대1차를 비롯해 송파 성지, 개포 대청, 개포 우성9차, 등촌 부영, 신정 쌍용, 이촌 현대맨션, 잠원 훼미리등의 단지를 수주했다.

리모델링 사업을 주요 수익원으로 삼고 있는 쌍용건설 역시 서울 도심 내 리모델링 사업에 적극적인 행보를 보이고 있다. 둔촌 현대3차, 옥수 극동, 응봉 대림1차에 이어 지난 9월에는 서울 동대문구 신답역 인근 극동아파트 리모델링 공사 수주에도 성공했다. 쌍용건설은 신답 극동아파트 사업권을 따내면서 리모델링 누적 수주실적이 1만 가구를 넘어섰다.

업계 관계자는 "최근 리모델링 사업 수주 실적이 전무한 대형사들의 진출이 부쩍 눈에 띈다. 이 같은 현상은 건설업계서도 눈여겨 볼만 하다"며 "각종 부동산 규제로 리모델링이 정비사업의 대안으로 떠오르고 있기도 하지만, 갈수록 커지는 리모델링 시장까지 선점하겠다는 의지를 엿볼 수 있다. 수도권 우수한 입지조건의 리모델링 단지에서 사업지 수주 경쟁은 더 치열해 질 것"이라고 말했다.

/김서온 기자 summer@inews24.com