부동산 직거래, "갈 길 먼 안전 대책"

[이원갑기자] 매매, 전세 등 부동산 관련 거래에서 발생하는 사고 중에서도 직거래로 인한 사고가 발생 할 경우, 뚜렷한 방안이 없어 거래 피해자들을 위한 법적 안전장치 등 관계 당국의 시급한 대책이 필요하다는 지적이다.

부동산 거래 사고가 공인중개사를 가운데에 두고 벌어지면 정부 당국이나 한국공인중개사협회가 중재 또는 제재에 나서는 것이 일반적이다.

반면 개인 간의 직거래에서는 중개자인 온라인 부동산 정보 플랫폼 외에는 하소연할 곳이 없고 법원에 가서 민법상의 해결점을 찾아 봐야만 하는 상황이다. 개인이 맞닥뜨리는 대표적인 거래 사고로는 허위 매물이나 권리 분석 문제가 있다.

허위 매물은 온라인 플랫폼에 '매력적인' 가격의 매물을 올려놓고 이용자가 실제로 방문하면 해당 매물이 없다고 발뺌하는 경우다. 부동산 거래 시장의 신뢰도를 하락시키는 주요 요인이다.

허위 매물 사례는 금전적인 피해가 동반되지 않는 경우가 많아 전통적으로는 권리 분석 문제 등에 비해 민원 접수의 비중이 크지 않았다. 하지만 최근 온라인 플랫폼 운영 업체가 부상하면서 관련 민원이 증가했고 한 업체는 '안심중개사 제도'를 시행하는 등 자체적인 제재에 나서고 있다.

장우석 한국감정원 홍보부장은 "감정원에 제기되는 민원 중에는 온라인 허위 매물과 관련된 건수도 많아졌는데 난처한 소비자를 보호해 줄 국가적 제도가 없다"며 "현장 실사가 이뤄져야 하는 문제기 때문에 민간 플랫폼 업체만으로는 감당하기 힘들다"고 지적했다.

장 부장은 "결국, 보증의 문제기 때문에 중고 물품·차량 거래에서 중개 업체가 나서서 품질 보증을 해 주고 있는 것처럼 국가가 부동산 거래에서의 품질 보증을 책임지면 집을 구하시는 분들이 믿고 찾을 수 있게 될 것"이라며 "부동산 거래 추세가 변화하고 있기 때문에 관련 제도의 개선이 꼭 필요하다"고 덧붙였다.

◆공인중개사 없이 계약했다가 이중 계약에 '뒤통수'

개인 간 거래에서 발생하는 문제는 허위 매물뿐만이 아니다. 권리 분석의 어려움을 악용한 사기 범죄도 대표적인 부동산 거래 사고로 꼽힌다.

공인중개사를 거치지 않고 비전문가로서 거래에 임하는 소비자는 권리 분석과 관련한 거래 사고에 노출돼 있다. 주택의 소유 관계가 복잡하게 얽혀 있어 임대인이 임차인 모르게 이중 계약을 맺는 사례가 대표적이다.

조원균 한국공인중개사협회 홍보과장은 가장 흔한 부동산 거래 피해 사례로 권리 분석이 제대로 되지 않아 사기를 당하는 경우를 조심해야 한다고 밝혔다.

조 과장은 "원룸·오피스텔은 보증금 1천만원에 월세 20만원을 주는 식으로 거래 금액이 작아서 직거래하는 경우가 종종 있다"며 "권리 분석을 통해 소유 관계를 따져 보고 거래해야 하지만 일반인은 복잡한 등기 제도를 잘 이해하지 못하기 때문에 그 부분을 노린 사기 범죄가 발생한다"고 강조했다.

이런 가운데 온라인 플랫폼 업체인 '직방' 측은 아예 공인중개사를 거치지 않은 직거래 자체를 지양하는 분위기다.

전하나 직방 홍보매니저는 "직거래는 거래 안정성 등을 담보할 수가 없기 때문에 플랫폼 내에서 적극적으로 멀리하고 있다"며 "직방 전체 매물 가운데 직거래 매물은 3% 미만이며 궁극적으로는 직거래를 배제할 계획"이라고 밝혔다.

전 매니저는 "이용자가 직거래 매물을 올리려고 할 때 위험성을 경고하는 창이 뜨도록 하는 조치를 취하고 있다"며 "부동산 정보 서비스 시장에 팽배했던 불신과 정보 비대칭 문제를 해결하고 믿을 수 있는 매물 정보를 위해 노력하겠다"고 말했다.

◆정부, 사적 거래에 개입할 법적 근거 없어 안전 대책 '요원'

문제 해결의 열쇠를 쥔 국토교통부는 임대차시장 성장에 발맞춰 거래 안전 대책을 구상 중이지만 개인 간에 이뤄지는 사적 거래에 개입할 법적 근거가 없어 손을 쓰지 못하는 실정이다.

국토부 부동산산업과 담당사무관은 "월세 비중이 높아지는 시대에서 임대차시장이 점차 커지고 있다"며 "임대차시장의 거래 제도와 관행을 개선하는 등의 정책을 준비하기 위해 전문 연구기관과 협의를 진행하고 있다"고 전했다.

그러나 직거래와 관련해서는 "개인 간 거래는 민법을 따르기 때문에 여기에서 발생하는 분쟁은 관련 법령이나 소송을 통해 풀어야 한다"며 "이는 공인중개사법의 범위를 벗어나기 때문에 정부에서는 공인중개사의 업무에만 개입할 수 있다"고 어려움을 토로했다.

사후 대응에 관한 법적·물리적 한계 탓에 국토부는 공인중개사를 포함한 거래 진행을 권장하고, 직거래 시장의 신뢰도가 '안정화' 궤도에 접어들기를 기다리는 입장이다.