주택담보대출 시 소득자료 제출해야…신규는 비거치식

[김다운기자] 앞으로 주택담보대출을 받으려면 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관적인 소득자료를 제출해야 한다. 신규 주택담보대출은 원칙적으로 비거치식·분할상환 방식으로 갚아야 한다.

금융위원회, 기획재정부, 국토교통부 등 정부는 '관계기관 합동 가계부채 관리방향'을 14일 발표했다. 처음으로 마련되는 선진국형 주택담보대출 심사·사후관리 제도에 대한 구체적인 가이드라인도 이번에 발표됐다.

정부는 지난 7월22일 '가계부채 종합 관리방안'을 마련하고, 소득증대 등 상환능력 제고, 분할상환 등 가계부채 관리, 서민·취약계층 지원 등의 방침에 맞춰 후속대책을 시행한 바 있다.

특히 미국 금리인상 등이 앞으로 위험요인으로 작용할 것을 우려해 부채의 질적 구조개선을 보다 시급한 과제로 판단하고, '상환능력 범위 내에서' '처음부터 나누어 갚는다'는 원칙 하에 가계부채의 잠재적 위험을 최소화하는 방향으로 대응한다는 방침이다.

◆주택담보대출 시 증빙소득 내야

이번에 발표된 주택담보대출(여신) 심사 가이드라인은 돈을 빌리는 차주에 대한 위험관리가 가능하도록 은행권 자율로 선진 여신심사 시스템을 구축하기 위한 것이다.

기존 은행 여신심사를 담보 위주위주에서 차주 상환능력 중심으로 전환한다는 방침이다.

이번 가이드라인에 따르면 은행들은 주택담보대출을 실시할 때 차주의 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성이 높은 증빙소득 등을 우선 활용해 소득을 파악하게 된다.

증빙소득으로 확인이 어려운 경우, 국민연금, 건강보험료 등의 인정소득이나 신용카드 사용액 등 신고소득을 활용해 소득을 추정하되, 최저생계비 활용은 제한하기로 했다.

예를 들어 비수도권에 거주하는 A씨는 과거 은행에서 4인기준 최저생계비(연2천만원 수준)를 활용해 10년 만기 1억원까지 주택담보대출을 받을 수 있었으나, 앞으로는 같은 금액을 신규 대출받고자 하는 경우 국세청 소득금액증명원 등 객관적인 소득자료를 제출해야 한다.

다만 집단대출(중도금·이주비·잔금대출), 3천만원 이하 소액 대출의 경우 최저생계비도 제한적으로 활용할 수 있다.

◆이자만 갚는 것 안돼…원칙적으로 비거치식

주택담보대출에 대해서는 앞으로 이자만 갚는 거치식 대신 원금까지 함께 갚는 비거치식·분할상환 대출로 취급하기로 했다.

처음부터 조금씩 원리금을 갚아나가게 함으로써 만기 도래시 가격이 상승한 주택을 처분해 일시에 원금을 갚는 관행에 따른 피해를 줄이겠다는 것이다.

비거치식·분할상환 대출은 ▲신규 주택구입용 대출 ▲DTI(총부채상환배율)나 LTV(주택담보인정비율)가 60%를 초과하는 고부담대출 ▲주택담보대출 담보물건이 해당건 포함 3건 이상인 경우 ▲소득산정시 신고소득을 적용한 대출에 대해 원칙적으로 적용된다.

다만 신규대출의 분할상환 유도에 따른 고객의 부담을 최소화하기 위해 집단대출(중도금·이주비·잔금대출), 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우, 불가피한 생활자금으로 본부승인을 받은 경우 등에는 예외를 두기로 했다.

이 같은 방침은 수도권은 내년 2월1일, 비수도권은 5월2일부터 시행된다.

기존에 취급된 주택담보대출이 아닌, 가이드라인 시행 이후 '신규'로 취급되는 주택담보대출에만 적용하며, 기존 주택담보대출의 경우 분할상환 대상이 아니나 만기 등 연장시 가급적 비거치식·분할상환로 취급되도록 할 계획이다.

가계부채 관리협의체에서 비거치식·분할상환 전환 예상규모를 시뮬레이션한 결과, 비거치식·분할상환 대출로 전환되는 규모는 연 평균 주담대 신규취급액인 약 126조원의 약 20% 수준인 연간 약 25조원으로 추정된다.

◆"부동산 시장 영향력 적을 것"

정부는 이번 가이드라인 시행으로 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망했다.

일률적이고 직접적으로 대출한도를 산정해 거절하는 총량규제 방식인 DTI 규제와는 다르며, 분양시장 상황 등을 고려해 집단대출에는 적용하지 않았다는 설명이다.

집단대출은 '선분양'이라는 독특한 제도로 인해 보증기관 또는 시행·시공사 보증을 기반으로 대출이 이루어지는 구조이기 때문에 차주 상환여력만으로는 대출한도를 결정하기 어렵다는 판단에서다.

또한 정부는 현재 LTV·DTI 규제를 환원할 계획은 없으며, 냉·온탕식 직접 규제 변경보다는 질적 개선노력과 연착륙 필요한 상황이라고 강조했다.

정부 및 은행연합회는 전국 16개 은행의 내규보완 및 전산개편을 추진하고, 동영상 설명자료 및 콜센터 표준대응지침 등을 마련하여 철저한 직원교육을 실시할 방침이다.

아울러 금융위·금감원·은행연합회·은행 등이 참여하는 '합동대응팀'을 운영해 상시 지원하고, 시행 이후 상황을 모니터링한다는 계획이다.