"신생아대출 소득 기준 완화"…내년 달라지는 부동산 제도

[아이뉴스24 이효정 기자] 올해 부동산 시장은 가계 부채 관리와 주택 공급 확대 기조가 이어지며 지역별·주택 유형별 양극화가 심화했다. 1.10 공급 대책을 시작으로 청약 제도 개편, 저출생 대책 등이 속속 나왔다. 하반기 들어서는 기준금리 인하 기대감에도 '스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행', '디딤돌 대출 관리방안'으로 시장이 크게 흔들렸다.

부동산R114는 10일 "내년에도 꾸준한 주택공급 확대 정책과 가계 부채를 관리하면서 동시에 금융 비용 부담 완화 및 다양한 세제 혜택 등이 예상된다"고 달라지는 부동산 제도를 소개했다.

◇대출 중도상환수수료 50% 인하

내년에는 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어든다. 중도상환 시 발생하는 손실비용, 행정비용 등과 같은 실비용 내에서만 수수료를 부과하도록 바뀌기 때문이다. 5대 시중은행의 중도상환수수료율은 주담대가 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출이 0.6~0.8% 수준이다. 이에 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망이다. 2025년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용 예정이다.

◇신생아 특례대출 소득요건 완화

신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건을 내년부터 2027년까지 3년간 부부 합산 연소득기준으로 기존 1억3000만원에서 2억5000만원으로 완화한다. 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%포인트(p)에서 0.4%p까지 추가 우대금리를 적용한다. 대신 대상 주택 요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 대상 주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원)과 자산 요건(구입자금 자산 4억6900만원 이하, 전세자금 자산 3억45000만원)은 그대로 유지된다. 또한 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에게만 해당된다.

◇지방에 '세컨드홈' 마련하는 1주택자 세제 혜택

기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새롭게 구입해도 양도소득세(양도세)와 종부세 산정 시 1주택자로 간주해 1세대 1주택 특례를 적용 받는다. 이른바 '세컨드홈'을 취득하는 수요자에게 세제 혜택을 주는 것이다.

먼저 인구감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역 포함)에 공시가격 4억원 이하의 주택 1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 세제 혜택을 받는다. 또 비수도권에서 전용면적 85㎡이하·취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우에도 혜택을 적용 받는다. 비수도권의 미분양 주택을 해소하기 위해서다. 종합부동산세는 12억원까지 기본 공제를 받을 수 있고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용된다.

◇내년 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시

스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안, DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도다. 1단계는 지난 2월, 2단계는 지난 9월 시행됐으며, 3단계의 시행 시기는 제도의 안착 추이 등을 통해 확정(2025년 7월 잠정)해 나갈 예정이다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용된다.

◇상반기까지 수도권 신규 입주 단지 디딤돌대출 후취담보 가능

정부가 발표한 디딤돌대출 맞춤형 관리방안에 따라 지난 2일 신규 대출 신청분부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 가능 금액이 최대 5500만원 줄어든다. 신축 분양단지이면서 2024년 12월 1일까지 입주자 모집공고를 낸 단지 중 입주기간 시작일이 2025년 상반기까지인 경우 후취담보대출(미등기 아파트 잔금 대출)이 가능하다.

◇민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시행

도심복합사업은 도심지에 자리잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀 개발하는 사업이다. 조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여하는데, 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발이 이어지고 주택 건설 위주라 도시 내 거점 조성에 한계가 있다는 점으로 인해 민간 중심으로 개편하는 법안이 통과됐다. 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다. 특히 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정하는데, 서울의 경우 최대 700%까지 올릴 수 있게 된다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다.

◇ 안전진단 없이 재건축 가능

준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 또한 ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다. 현행 재건축 절차는 안전진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수할 수조차 없다. 이번 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상된다. 재건축 등 정비사업 시 주민 의사 결정 과정에 전자 방식을 일반적으로 적용하도록 하여 의사결정도 크게 빨라질 전망이다.

◇주택드림대출 출시

내년 중에 청년들의 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연소득 7000만원(부부합산 1억원) 이하인 경우 주택드림대출을 이용할 수 있다. 예를 들어 주택드림청약에 가입한 청년이 청약에 당첨돼 3억원을 대출받을 경우, 주택드림대출을 활용하면 일반 주택담보대출(금리 3.95%) 대비 연간 800만원가량의 이자 비용을 절감할 수 있다.