"분양받은 아파트 건설사 부도나면…우리집은?" [솜소미 부동산]

안다솜 기자가 딱딱한 주제의 부동산 관련 뉴스의 이면을 솜소미(촘촘히) 풀어주는 코너입니다

[아이뉴스24 안다솜 기자] "요즘 경기가 진짜 안 좋긴 한가 봐요. 저번에 저기 역 앞에서 공사하던 아파트 현장도 건설사가 어려워서인지 한동안 공사가 멈췄었거든요. 공사를 다시 하고 있긴 한데 예정된 날짜에 입주하는 건 아무래도 어렵지 않겠나 싶어요."

얼마 전 취재를 위해 방문한 공인중개사무소에서 이런 이야기를 들었습니다. 중개사가 말해 준 단지는 저도 눈여겨 보던 곳이라 더 놀랐는데요. 다행히 주택도시보증공사(HUG)의 주택분양보증에 가입됐던 사업장으로, 잠시 공사가 중단됐지만 최근 다시 공사를 재개했다고 합니다.

우리나라에서는 보통 아파트 착공 전, 분양 절차를 진행한 뒤 수분양자들로부터 분양대금 등을 받아 공사를 진행하는데요. 선분양 시스템이 폭넓게 자리잡고 있는 것이죠. 그런데 이런 아파트의 공사가 진행되다 건설사 부도 등의 문제로 공사가 중단될 경우 입주 계획에 차질이 생길 수 있는 만큼 수분양자들은 걱정스러울 수밖에 없습니다.

최근에는 태영건설의 워크아웃(기업구조개선작업)으로 태영건설이 시공하는 아파트를 분양받은 수분양자들의 한숨이 깊어지고 있다는데요.

8일 건설업계에 따르면 태영건설이 현재 진행 중인 주택 건설 현장 중 분양이 진행된 사업장은 총 22곳, 1만9869가구에 달합니다. 이 중 14곳(1만2395가구)은 HUG의 분양보증에 가입돼 있습니다. 이들 사업장에 대해선 태영건설의 계속 공사 또는 필요시 시공사 교체 등을 통해 사업을 계속 진행함으로써 분양계약자가 입주할 수 있도록 지원할 계획인데요.

사업 진행이 곤란한 경우엔 HUG 주택분양보증을 통해 분양계약자에게 기존에 납부한 분양대금(계약금 및 중도금)을 환급받을 수 있습니다.

HUG가 운영하는 '주택분양보증'은 사업 주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양 이행 또는 납부 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증상품입니다. 주택공급에 관한 규칙에 따르면, 일반분양 30가구 이상의 주택 사업은 분양 보증 가입을 의무화하고 있습니다.

분양 보증에 가입된 사업장에서 사업이 제대로 진행되지 않는 분양보증사고가 발생할 경우, 분양 계약자 중 3분의 2 이상이 환급을 희망하면 HUG는 분양 대금을 환급한 뒤 사업장 매각 등을 통해 환급금을 회수합니다. 만약 수분양자들이 공사 진행을 원한다면 HUG가 시행자로서 시공사 변경 등을 통해 분양을 이행합니다.

HUG에 따르면 △주채무자에게 부도·파산·사업 포기 등 사유가 발생한 경우 △실행 공정률이 예정 공정률보다 25% 이상 부족한 경우 △실행공정률이 75% 초과한 상황에서 정당한 사유 없이 공사가 6개월 이상 지연된 경우 △시공사의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속돼 보증채권자의 이행청구가 있는 경우를 분양보증사고로 규정하는데요.

HUG 관계자는 "태영건설의 경우 워크아웃을 신청한 상태라, 분양사고 요건에 속하진 않는다"며 "만약 공사가 계속 중단된다든지, 사업 수행 능력이 아예 없다고 판단될 경우 보증 절차를 이행할 수 있다. 아직은 지켜봐야 할 것 같다"고 전했습니다.

분양보증사고가 발생해도, 무조건 분양 대금을 돌려받을 수 있는 건 아닌데요. 공정률이 80% 이상을 넘긴 경우에는 수분양자의 선택권 없이 분양을 이행한다고 합니다.

HUG 관계자는 "보증 약관상 공정률이 80% 이상이면 HUG에서 사업장을 인수, 대체 시공사를 선정한 뒤 준공까지 진행해 수분양자들이 입주할 수 있도록 하고 있다"고 설명했습니다.

다만, HUG가 보증하는 범위는 수분양자가 납부한 분양 대금(계약금 및 중도금)으로 시행사나 시공사에서 프로모션으로 제공한 무이자 혜택 등은 대상이 아니라고 하는데요. 이런 경우 새로운 시행사나 시공사에서 계약을 승계하는 게 아닌 이상 수분양자들이 부담을 떠안아야 한다고 합니다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "처음 사업을 맡은 시행·시공사에 대해 손해배상을 청구할 수밖에 없는데, 사업주체가 채무 부담 능력이 없는 이상 수분양자들이 떠안을 수밖에 없다"고 설명했습니다.

이어 "만약 시행·시공사가 변경돼도 이전 계약을 그대로 승계한다면 프로모션 혜택이나 입주 지연으로 인한 피해 보상을 받을 수 있겠다"면서도 "보통은 계약을 새로하기 때문에 법적으로 보상을 받기는 쉽지 않을 것"이라고 전했습니다.