전월세신고제 시행 D-1, 마지막 3법 도입으로 임대차법 '완성'

[아이뉴스24 김서온 기자] 내달 1일부터 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위한 전월세신고제가 도입된다. 이로써 지난해 7월 개정된 임대차2법(▲전월세 상한제 ▲계약갱신청구권)에 이어 '임대차3법'이 완성됐다.

31일 국토교통부에 따르면 내달 1일부터 수도권 전역, 광역시, 세종시 및 지방시에서 전·월세 계약을 맺으면 한 달 내에 지자체 등에 신고하는 전월세신고제가 시행된다.

임대차 3법 중 마지막인 '전월세신고제'는 지난해 7월 31일부터 시행된 임대차 2법인 '전월세 상한제'와 '계약갱신청구권' 이후 도입되는 임대차법이다.

계약갱신청구권은 임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약연장을 보장해준다. 다만, 집주인이나 직계존비속(집주인의 부모님이나 자녀)이 실제 거주하면 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있다.

전월세 상한제는 계약 만기 시 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5% 내외로 하되, 지자체가 따로 조례로 정할 수 있다. 임대차2법 모두 법인 개정되기 전의 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

◆이젠 전·월세 계약도 '신고제'…신고 대상과 기준은?

내달 1일부터 시행되는 전월세신고제 대상은 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약이다. 예를 들어, 보증금 6천500만원에 월세가 25만원이라면 이 경우 월세는 기준 금액에 미달하지만, 계약금이 6천만원을 넘기 때문에 신고해야 한다. 반전세의 경우 보증금이나 월세 둘 중 하나라도 기준을 넘긴다면 신고해야 한다.

그러나 계약금 5천990만원에 월세가 29만원이라면 이는 전월세 신고 대상에 해당하지 않는다. 월세를 보증금으로 환산하면 6천만원이 넘지만, 이 경우 환산하는 것이 혼란을 초래할 수 있어 무조건 계약금 또는 월세 둘 중 하나가 기준을 넘길 시 신고 대상이 된다.

아파트, 연립, 다세대, 다가구 주택, 오피스텔, 기숙사 등의 준주택, 공장과 상가 내 주택, 판잣집 등 주택임대차보호법상 주택이면 모두 신고 대상에 포함된다.

임대차 계약이 단기일 경우에는 전·월세 신고 대상이 아니다. 30일이 되지 않는 초단기 계약이면서 세입자가 기존에 거주하는 집이 있고 일시적으로 집을 빌리는 것이 확인된다면 신고하지 않아도 되며, 미신고를 이유로 과태료를 부과하지 않는다. 제주도 한 달 살기, 단기 거주 목적의 고시원, 사무용 오피스텔 등은 신고하지 않아도 된다.

그러나 같은 집을 30일 미만으로 나눠 임대차 계약을 진행하는데, 총 거주 일수가 30일 이상이라면 전·월세 신고 대상이 된다.

전월세신고제는 내달 1일부터 시행되지만, 1년간의 계도기간을 부여해 과태료는 내년 6월 이후부터 부과된다. 또한, 온라인으로 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자를 받을 수 있으며, 임대차 신고를 하는 시점에 아직 전입하지 않았다면 전입신고는 별도로 해야 한다.

묵시적 갱신일 경우에는 따로 신고하지 않아도 되며, 계약금액을 인상하는 등 계약에 변화가 있을 때는 신고 의무 대상이다. 전월세신고제 신고 기간은 임대차 계약 잔금 처리일이 아닌, 계약 체결 후 30일 이내 이뤄져야 한다.

깜빡하고 신고하지 않았을 때 미신고 기간과 보증금, 월세액 수준에 따라 최소 4만원~최대 100만원의 과태료가 차등적으로 부과된다. 만약 허위로 전·월세 계약 조건을 속여서 신고하는 경우에도 100만원의 과태료를 내야한다.

국토부 관계자는 "임대료 공개를 통해 임대차 시장의 투명성이 보장되고, 정보제공을 통한 임차인의 권리 보호 강화될 것으로 기대된다"며 "임대차 계약 신고와 동시에 확정일자가 부여돼 계약 신고만으로 세입자의 권리를 보호받을 수 있다"고 말했다.