분양가상한제 지정…"강화된 전매규제 '환금성' 대비해야"

[아이뉴스24 김서온 기자] 정부가 지난 6일 서울 강남 4구와 마포·용산·성동·영등포구의 27개동을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 선정하면서 예비 청약자들의 자금계획과 청약전략이 중요해졌다.

10일 부동산업계에 따르면 민간택지 분양가상한제 본격 시행 후 전매규제와 의무거주요건 도입으로 보다 철저한 청약전략이 필요하다. 또 제약된 환금성을 고려한 자금계획도 세워야 한다는 의견이 나오고 있다.

국토교통부 주거정책심의위원회는 지난 6일 투기과열지구 중 서울의 강남 4구를 비롯한 마포구와 용산구, 성동구, 영등포구 8개구, 27개동을 분양가 상한제 적용지역으로 지정했다.

올해 연말과 오는 2020년 투기과열지구 내 분양 예정 아파트는 모두 52개 단지 6만153가구다. 이번 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정된 곳의 분양 예정 아파트 단지는 11개, 2만6천917가구다. 다만, 이 단지들 중 관리처분인가를 받은 단지에 한해 내년 4월 28일까지 입주자 모집 승인 신청을 하면 분양가상한제를 피할 수 있다.

앞으로 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 분양가 심사를 통해 택지비와 건축비의 적정성이 관리된다. 서울과 같이 고분양가가 만성화된 지역은 시행사 또는 건설사의 과도한 이윤이 제한되면서 분양가가 하락하고 소비자도 내 집 마련에 보다 합리적인 선택이 가능해질 전망이다.

직방에 따르면 분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4천935만원이다. 분양가상한제 실시로 적어도 이전보다 10~20%이상 분양가가 인하될 것으로 기대되는 상황이다. 분양가 상한제 적용 대상지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4천400만원이었던 것을 고려하면 예비 청약자들이 느끼는 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아진다.

업계 전문가들은 시장의 매력은 높아졌지만, 강화된 전매규제와 의무거주요건 도입으로 보다 철저한 청약전략이 필요하다고 입을 모은다. 또 제약된 환금성을 고려한 자금계획도 세워야 한다.

함영진 직방 데이터랩장 "50~70점대로 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 물량을 기다리는 것이 현명하다"며 "청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 하고, 강화된 전매규제(5~10년)로 인한 환금성 제약에 대한 준비도 필요하다"고 조언했다.

이어 "청약가점이 30~40점대로 인기단지 당첨이 애매한 가점자나 향후 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 비 분양가상한제 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋다. 분양권이나 입주권 또는 입주 5년차 이내 새 아파트 구입이 차선책"이라고 덧붙였다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "상한제 아파트는 의무거주요건 도입으로 입주 때 전세로 임대를 놓기가 어려워졌다"며 "이전에는 분양을 받았는데 잔금이 모자라면 전세를 놓아 해결했지만, 이제는 이같은 '전대임대후 입주전략'이 통하지 않는다는 점을 고려해야 한다"고 강조했다.