"부동산, 8.2 대책 후에도 크게 안 빠질 것"

[아이뉴스24 김다운기자] 정부의 '8.2 부동산 대책' 발표 이후 부동산 경기 둔화 우려로 건설주 주가가 하락했다. 22일 교보증권은 8.2 대책으로 인한 부동산 시장의 충격은 크지 않을 것으로 분석했다.

백광제 교보증권 애널리스트는 "현재 건설업종 주가 수준은 금융위기 당시 미분양과 대규모 미입주로 건설사들의 파산과 법정관리가 발생했던 2008년 수준인 극단적 저평가 상태"라고 진단했다.

부동산 규제에 따른 우려가 크지만 백 애널리스트는 8.2 대책으로 인한 시장 충격은 크지 않을 것으로 진단했다.

전국 아파트가격은 8.2 대책 이후로도 보합 수준을 유지하고 있고, 서울지역도 대책 이후로도 0.1% 상승했다. 연간 상승률이 11%대로 가장 높았던 강동구와 송파구가 각각 0.2%, 0.1% 하락했고, 서울 재건축아파트 가격이 0.4% 하락했을 뿐이다.

그는 "투기 방지 대책은 진작에 나왔어야 한다"며 "갭 투자 성행 및 조정지역 외 풍선효과 등 시장 과열로 단기 가격 상승이 지나친 면이 없지 않았다"고 분석했다.

하지만 투기 수요가 억제된다고 해서 공급 부족이 해결되지 않는다는 설명이다.

백 애널리스트는 "주택 가격 상승이 좀더 완만해지고 재건축 초과이익이 소폭 축소될 뿐, 서민 주택 공급 확대에 따른 기초 공급량 확보로 전체 공급량은 더욱 많아져 건설사들의 양적 성장은 지속될 것"이라고 내다봤다.

주택 양도세 중과, 재건축 초과이익환수제 시행 등 이번 대책에서 가장 큰 건으로 평가 받는 규제는 시세 차익이 아주 클 때나 문제가 되는 것으로 가격 상승이 진정되면 큰 문제가 없을 것으로 진단했다.

내년 4월부터 3주택 이상 보유자는 최대 60%의 양도세율을 내야 하고, 2018년 1월부터 분양권 전매 시는 50% 양도세율을 적용받는다.

백 애널리스트는 "양도세는 소득 발생시에 내는 세금인데 다주택자가 양도세가 발생하지 않는 가격에 매도할 리 만무하다"며 "주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화로 서민 실수요자의 매수여력도 축소돼 자의반·타의반으로 다주택자의 매물 출회에 따른 가격 하락은 쉽지 않아 보인다"고 봤다.

다만 갭투자자 등 다주택자의 추가 취득 유인은 줄어 주택가격 상승률은 둔화될 것으로 전망했다.

그는 "일부에서는 LTV·DTI가 축소된 반면 전세 자금 대출은 최대 80%까지 가능하기 때문에 실수요자가 신규 주택 매수 포기 후 전세 선택으로 전세 수요가 늘 것이고, 이로 인해 갭투자 환경이 더 좋아질 것이라는 의견이 있지만 이에 동의하지 않는다"고 강조했다.

기존 실수요자(전세 세입자)가 주택 매수를 포기하고 전세를 다시 선택한다고 해도 전세 수요자가 늘어나는 것은 아니라는 것이다.

재건축 멸실에 의해 전세 이주 수요는 늘어날 수 있지만, 이는 수급에 의한 증가분으로 이번 대책으로 늘어나는 수요는 아니라고 풀이했다.

다만 지난 2년간의 주택 가격 상승에 따른 전세가 인상, LTV 축소에 따른 동일 지역 내 집 마련 난항으로 저소득 실수요자의 서울지역 이탈은 가속화될 것으로 예상했다.

서울시 30평형 아파트의 매매가는 평균 6억원 수준인데 이번 LTV 40%를 적용하면 최소 3억6천만원 이상의 현금을 보유해야 현재 시세의 아파트를 매수할 수 있는데, 이번 대책으로 부모의 도움이 없는 30~40대 실수요자가 신규 매수에 참여하는 것은 더욱 어려워졌다는 분석이다.

그는 "다행인 것은 올해 입주물량 38만세대 중 약 12만세대가 경기도 지역에 집중돼 있어 이탈 실수요자의 주거 환경이 크게 악화되진 않을 것"이라고 내다봤다.

따라서 투기과열지구 LTV·DTI 규제는 실수요자 입장에서는 아쉽지만, 2017~2018년 입주물량 과다인 수도권 지역의 미입주·역전세난 우려 해소에는 도움이 될 것으로 진단했다.

그는 "건설사 입장에서는 오히려 호재인 측면도 있다"며 "우려하는 경착륙은 없을 것"이라고 강조했다.

백 애널리스트는 "건설업황은 지난 10년간 그 어느 때보다 좋은 상태로 해외 대형 손실 종료, 해외 신규 수주 반등 기대 및 최소 2019년까지 주택 등 국내부문 안정적 이익 실현으로 실적 호재가 있는 국면"이라며 "향후 주택시장에 대한 우려가 금융위기 저점 수준으로 반영됐다면 오히려 지금 건설주를 비중확대해야 한다"고 덧붙였다.