[8.2대책]LTV·DTI 규제, '역대 최고' 수준

[아이뉴스24 김다운기자] 정부가 8.2 부동산 대책을 통해 강력한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 내놨다. 다주택자의 양도소득세도 강화되고, 1주택자라도 2년 이상 실거주해야 면제받을 수 있다.

정부가 2일 발표한 '주택시장 안정화 방안'은 지난 6월19일 발표됐던 부동산 안정화 대책보다 한층 더 강화된 금융규제 대책이 포함됐다.

다주택자 등 투기수요에 대한 주택담보대출 '돈줄 죄기'에 들어간 것으로 풀이된다.

정부는 투기지역 내의 주택담보대출 건수 제한을 강화하기로 했다. 현재는 투기지역 내에서는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한하고 있어, 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능하다.

하지만 앞으로 투기지역 내에서는 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한된다.

오는 3일부터 지정되는 투기과열지구는 서울 25개구 전지역, 경기 과천시, 세종시 등이다. 특히 이 중 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개구 및 세종시는 투기지역으로 지정된다.

◆LTV·DTI 최대 30%까지 강화

LTV·DTI 적용은 6.19 대책 때보다 더 강화됐다. 노무현 정부 당시 LTV·DTI 각각 40% 보다도 강력한 규제다.

정부는 6.19 대책 당시 조정지역 내 LTV 규제비율을 60%, DTI 비율을 50%로 강화했으나, 이보다 더 강력한 금융규제가 필요하다고 판단하고 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV·DTI를 40%로 적용하기로 했다.

주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역에는 모두 동일하게 LTVㆍDTI가 각각 40% 적용된다.

아울러 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율이 10%p씩 더 강화된다.

이에 따라 투기과열지구 및 투기지역에서 추가로 주택담보대출을 받으려면 LTV·DTI를 각각 30% 적용받는다.

이마저도 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화에 따라 세대 기준으로 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우에는 추가 대출을 할 수 없게 된다.

다만 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민과 실수요자는 LTV·DTI를 10%p씩 완화해서 적용하기로 했다.

완화 기준은 무주택세대주, 부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하이며, 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하일 경우다.

아울러 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금 대출보증도 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한한다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 더 강화된다.

이 같은 조치는 금융위의 감독규정을 최대한 조속히 개정해 올 하반기 내 시행할 방침이다. 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용된다.

금융당국은 "집단대출 규제는 대책 발표 이후, 입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정으로, 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않을 것"이라고 판단했다.

앞으로 분양신청자는 분양공고 시점부터 중도금대출에 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약 등을 하게 될 것이라는 전망이다.

대책발표 이후 감독규정 개정까지 최소 2주 이상이 걸릴 것으로 예상된다.

이에 따라 이번 대책 발표후 LTV·DTI 시행시기 전에 대출 선수요가 증가할 가능성도 제기되고 있다.

금융위는 행정예고 등 LTV·DTI 규제강화 시행전 시차를 최대한 단축시키고, 금융위·금감원 합동간담회, 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나가기로 했다.

◆양도세 면제받으려면 2년 '거주'

이번 대책에는 지난번 대책에 포함되지 않았던 양도소득세에 대한 강화 방침도 포함됐다.

현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제받을 수 있으나, 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 때는 이 같은 공제를 받을 수 없다.

또한 현재 다주택자도 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)를 동일하게 내면 됐으나, 앞으로는 2주택자의 경우 기본세율에 10%p가 더해지고, 3주택자는 20%p가 더 부과된다.

다만 장기임대주택, 기준시가 1억원 이하, 지방 3억원 이하 주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외키로 했다.

1세대 1주택자라도 양도세 비과세 요건이 강화된다.

2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하에 더해 '2년 이상 거주' 요건이 추가됨으로써 단순히 보유가 아닌 거주를 해야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이 같은 양도세 강화는 오는 3일 이후 취득하는 주택부터 바로 적용되며, 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않는다.

아울러 2018년 1월1일 이후 양도하는 분양권부터는 분양권 전매에 대한 양도소득세가 높아진다.

조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용받는다.

단 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우에는 예외를 인정받을 수 있다.