"안 팔리는 1.6만채"…'민간 임대'로 활용될까

[아이뉴스24 이수현 기자] 지방을 중심으로 준공 후 미분양 물량이 쌓이면서 정부가 추가 대책을 내놨다. 일부 아파트에 민간 임대인 매입형 등록임대를 허용하고 주택 사업자가 보유하고 있는 준공 후 미분양 주택에 대해 종합부동산세 합산 배제 기간을 확대하기로 했다.

정부는 지난 2일 경제관계장관회의에서 주택건설사업자가 보유하고 있는 준공 후 미분양 주택에 대한 종합부동산세 합산 배제 기간을 현행 5년에서 7년까지로 확대하기로 했다.

동시에 기존 빌라와 오피스텔 등 비아파트에만 허용했던 매입형 등록임대를 지방의 준공 후 미분양 아파트(전용면적 85㎡ 이하)에도 허용한다. 매입형 등록임대는 민간이 소유한 주택을 임대하는 형태다. 이전에는 아파트를 대상에 포함하면 투기 수요가 유입될 수 있다는 우려에 비아파트만 대상에 포함했지만 준공 후 미분양 아파트에만 제한이 완화됐다.

앞서 기업구조조정리츠(CR리츠)를 시행해 지방 미분양 주택 매입에 나선 정부는 민간 임대도 허용하며 준공 후 미분양 주택 해소에 총력을 다하는 모양새다. CR리츠의 경우 지난달 27일 KB부동산신탁이 정부 발표 후 처음으로 CR리츠(케이비광양펠리시아기업구조조정부동산투자회사)를 설립하고 영업등록을 신청했다. 총사업비는 550억원으로 지난 2022년 11월 준공 후 미분양으로 남아있던 전남 광양의 아파트 497가구를 매입할 예정으로 알려졌다.

정부가 연달아 대책을 내놓은 이유는 최근 급증하고 있는 준공 후 미분양 주택 물량 탓이다. 국토교통부가 지난달 30일 발표한 '8월 주택통계'에 따르면 전국 준공 후 미분양 주택은 1만6461가구로 전월 대비 2.6%(423가구) 늘었다. 지난해 7월 9041가구 이후 13개월 연속 상승하며 2020년 9월 1만6883가구 이후 3년 11개월 만에 물량이 가장 많았다.

준공 후 미분양은 공사를 마친 후 입주를 진행하고 있음에도 팔리지 않은 물량을 뜻한다. 일반적으로 분양을 진행한 후 미분양이 발생하더라도 입주 전까지 상당수 물량이 주인을 찾지만 준공 후 미분양 주택은 그마저도 수요자의 외면을 받아 실패한 주택이다. 이에 준공 후 미분양은 '악성 미분양'으로 불리면서 지역 주택 시장 상황을 판단하는 지표 중 하나로 꼽힌다.

지역별로는 광주와 충남, 부산 등 지방을 중심으로 준공 후 미분양 주택이 늘었다. 집값이 오르고 청약 수요가 몰리는 수도권과 달리 지방은 여전히 주택 경기 침체가 이어지고 있기 때문이다. 광주는 7월 262가구에서 416가구로 한 달 만에 58.8%(154가구) 늘었고 충남도 800가구에서 1001가구로 25.1%(201가구) 증가했다. 부산 또한 1352가구에서 1573가구로 16.3%(221가구) 늘었다.

치솟은 공사비에 신축을 선호하는 수요자는 늘어나고 있음에도 준공 후 미분양 주택은 여전히 수요자의 관심 밖이다. 실제로 지난 8월 전국 미분양 주택은 6만7550가구로 전달 대비 4272가구(5.9%) 줄었다. 지역별로도 광주와 세종, 전남 등 일부 지역을 제외하면 대다수 지역에서 미분양 물량이 감소하고 있다. 공사비 상승에 분양가도 오름세를 유지하면서 미분양 주택으로 눈을 돌린 수요자도 늘어난 덕이다.

준공 후 미분양 물량이 쌓이면서 건설업계에 대한 우려도 커지고 있다. 일반적으로 주택사업자는 대출을 받은 후 아파트를 팔아 수익을 거두지만 집이 팔리지 않으면 사업자의 손해로 돌아오는 탓이다.

건설산업지식정보시스템 등록 기준으로 올해 1∼9월 부도를 맞은 건설사는 23곳으로 이미 지난해 전체 부도 건설사(21곳)보다 많다. 그 중 수도권에 5곳, 지방에 18곳으로 주택 경기가 침체에 빠진 지방 건설사의 피해가 컸다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "아파트가 팔려야 시공자의 수익이 나오는 상황에서 준공 후 미분양이 쌓이는 자체가 시장에 악영향을 줄 수 있다"며 "정부의 정책은 지방 준공 후 미분양 주택이 많이 적체된 상황에서 매입 임대 형태로 공급을 해 미분양 물량을 일부 해소하고 시장에 자금이 유입될 수 있도록 유도하는 것으로 풀이된다"고 전했다.

다만 정부 대책에도 준공 후 미분양 주택의 상품성에 대한 우려는 여전하다. 민간 임대를 활성화하더라도 주택 경기가 살아나지 않는 이상 큰 수익을 기대하기 어려워 시장에 접근하는 수요가 부진할 수 있는 탓이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대 사업은 결국 수익이 나와야 시장에 유입되는 수요가 늘어난다"면서 "준공 후 미분양 주택 중 일부는 임대 사업에 활용하려는 수요가 있을 수 있겠지만 시장에 쌓인 물량이 극적으로 해소될 것으로 기대하기 어렵다"고 전했다.