[8·8 공급대책] 정비사업 단계 줄인다…역세권 용적률 최대 390%

[아이뉴스24 이효정 기자] 서울발 수도권 집값 상승세가 심상찮은 움직임을 보이자 정부가 올해부터 오는 2029년까지 6년간 수도권에 42만7000가구의 우량 주택을 공급하는 대책을 내놨다. 정비사업 규제를 완화해 서울 재건축·재개발 37만가구 중 13만가구는 조기 착공에 나서도록 한다는 방안도 함께다.

이를 위해 정부는 정비사업을 '규제'가 아닌 '지원'으로 개념을 전환, 사업시행·관리처분 인가를 일괄 인가하는 등 절차를 간소화해 사업 속도를 높이고 부담은 줄인다. 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한보다 초과해 역세권 사업은 최고 390%까지 높여주고 재건축부담금을 폐지하는 방안도 추진한다.

◇정비사업사업시행+관리처분인가 동시에…재건축부담금 폐지

정부는 8일 최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 박상우 국토교통부 장관 등 관계부처 합동 부동산 관계장관회의를 열고 '국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안'을 발표했다.

서울 아파트 가격이 20주 연속 오르고 전셋값은 64주 연속 오르며 곳곳에서 신고가 행진마저 나타나는 근원에 공급부족이 있다고 보고, 시장에 공급확대 시그널을 줌으로써 안정을 시켜보고자 하는 목적으로 풀이된다.

이에 정책의 방향을 크게 서울·수도권의 신규 아파트 공급을 늘리는 한편 빌라 등 비(非) 아파트의 활성화를 통해 주택 공급을 확대하는 쪽으로 더욱 무게를 실었다.

먼저 서울에서 진행 중인 재건축·재개발 37만가구의 추진 속도를 높여 올해부터 오는 2029년까지 13만가구가 조기 착공에 나선다. 정비사업의 규제가 아닌 지원을 위해 '재건축·재개발 촉진법(특례법)'을 제정해 정비사업 단계별로 기본계획과 정비계획 수립을 동시에 처리하도록 허용하고, 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화 한다. 조합 설립 후에도 사업시행과 관리처분계획의 동시 수립을 허용하면서 행정청도 이를 일괄 인가해준다.

재건축 조합설립을 위한 동의율 요건을 75%에서 70%로 낮추고, 조합 설립 동의를 간주할 수 있는 범위도 확대한다. 온라인 총회·투표 등 전자의결 방식도 허용한다.

◇역세권은 최고 용적률 390%…재건축부담금 폐지

정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 추가로 30%포인트(p) 높여주는 방안을 3년간 한시적으로 허용한다.

현재는 법적 상한까지만 추가로 용적률을 허용할 수 있어 예를 들어 3종 주거지역은 300%까지 가능했다. 그런데 앞으로는 규제를 완화해 법적 상한의 1.1배 수준인 330%까지 허용해준다는 얘기다. 그럼 역세권 정비사업도 현재 법적 상한의 1.2배 수준인 360%(3종 주거지역 기준)에서 1.3배인 390%까지 높아진다. 다만 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 예외로 한다.

재건축·재개발로 인한 부담은 줄여준다. 용적률 완화에 따라 공급해야 하는 임대주택(완화 용적률의 50%) 비율을 사업성 등을 고려해 차등 완화한다. 임대주택 인수 가격도 현행 대비 1.4배 수준으로 상향했다.

재건축부담금은 폐지를 추진한다. 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택 공급 위축 등 부작용이 크다는 점에서다. 재건축부담금 폐지 법안은 지난 6월 국회에 발의돼 국회 계류 중이다.

도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이 제한, 공원녹지 확보 기준도 개선한다. 공동주택간 거리를 건축위원회 심의를 거쳐 법적 최소 기준까지 완화해준다. 공원을 의무 확보해야 하는 부지 면적 최소 기준을 5만㎡에서 10만㎡로 상향한다.

재건축·재개발 사업의 유연한 추진을 위해 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무를 폐지한다. 주상복합으로 재건축하는 경우에도 아파트와 업무·문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치하도록 건축물 용도제한을 폐지한다.

◇재건축 조합·1주택 조합원 취득세 최대 40% 감면

재건축 사업자인 조합과 1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선한다. 규제 지역 이외의 분양가 12억원 이하인 경우 지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 취득세를 깎아준다. 정비사업 분담금 납부 목적의 주택연금 개별 인출 한도를 50%에서 70%로 완화하는 등 인출 목적과 한도를 늘린다.

정비사업 지원을 위한 금융 지원도 강화한다. 정비사업 초기 사업비 일부를 주택도시기금에서 구역당 50억원 이내에서 융자받을 수 있도록 지원하고 정비사업 대출 보증 규모도 10조~15조원 수준에서 20조원 수준으로 확대한다. 최대 보증한도를 50억원에서 60억원으로 확대하고, 공사비 인상에 대비해 총 사업비의 60% 이내에서 추가 대출 보증도 가능하다. 시공사별 대출 보증 한도도 높이기 위해 정비사업의 리스크 가중치를 낮춰서 신규 보증을 늘린다.

◇곳곳서 정비사업 공사비 갈등…공공이 나서 조정한다

사업지연 방지를 위한 관리체계도 구축한다. 조합 임원의 해임 총회 시 지자체에 신고하고, 지자체는 전문조합관리인 선임 등 조합 정상화 방안을 지원한다. 공사비를 10% 이상(예시) 증액 요청할 때는 내역 및 사유 등을 지자체에 제출하고 한국부동산원 공사비 검증과 연계한다.

조합에 사업관리와 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인을 지자체가 선임해 투입할 수 있도록 관련 제도를 신설한다. 예를 들어 1000가구 이상 규모의 사업장에 공사비 갈등이 발생하면 전문가(법률·건설·토목·도시행정 등) 파견을 의무화한다. 현재는 지자체 요청시 파견하고 있다.

◇그린벨트 푼다…서울과 인접 지역 8만가구 공급

선호도 높은 서울·수도권 우수 입지 후보지를 내년까지 총 8만가구 규모로 발표해 추진한다. 지난 1월 발표한 2만가구에 비해선 4배 많은 수준이다. 오는 11월 예정된 신규 택지 후보지 발표 시 서울 그린벨트 전역과 서울 인접한 수도권 지역은 토지거래허가구역으로 한시 지정한다. 사업 추진 중인 3기 신도시와 수도권 택지 등에서 유보지 활용 등 효율성을 제고해 지난해 9월 발표(3만가구 확충) 때보다 2만가구 이상 추가로 확보한다.

종전에 발표한 1기 신도시 선도지구를 비롯해 노후계획도시 정비를 활성화한다. 올해 11월 2만6000가구 규모의 1기 신도시 선도지구를 선정하고 내년 이후에도 매년 일정 물량을 선정해 추진한다. 오는 2026년 사업시행인가 등을 거쳐 2027년 첫 착공이 목표다. 올해 하반기 중으로 부산·인천·대전·수원·용인·안산 등 6개 지자체가 노후계획도시에 대한 기본 계획 수립에 착수한다.