[단독] 반포주공1단지 124주구 재건축 '소송전'

[아이뉴스24 이효정 기자] 현대건설의 '디에이치' 브랜드로 건설공사가 한창 진행 중인 서울 반포동의 한 재건축 아파트에서 조합원 간 첨예한 갈등이 벌어졌다. 반포주공1단지 124주구의 아파트 조합원과 상가 조합원이 맞붙었는데, 양보하기 힘든 분양가 적용 기준을 둔 이견이어서 언제 어떻게 결론이 날 것인지 주목된다.

상가 조합원들은 아파트 조합원에게 유리하게 분양가가 산정되도록 한 것이 불합리하다며 서초구청에 중재도 요청했지만 결국 소송전으로 번졌다.

상가협의회 '일반분양가' 적용하는 기준 반대⋯조합 상대로 소송 제기

7일 정비업계와 서초구청 등에 따르면 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 124주구 상가협의회는 지난달 아파트 조합원과 동일한 분양가를 적용하게 해달라고 서초구청에 전문가지원단 중재회의를 요청했다.

서초구청 관계자는 "정비사업 분쟁 발생 시 신청하면 꾸릴 수 있는 전문가지원단 중재회의를 개최한 게 맞다"며 "전문가지원단은 정비사업 관련 전문가들로 구성돼 있다"고 말했다.

서초구청의 주도로 열린 두 차례의 전문가지원단 중재 회의에서 합의를 다다르지 못하면서, 상가협의회는 조합이 총회 의결을 받은 새로운 관리처분계획 변경안은 불합리하다며 이를 무효화하는 소송을 제기했다.

반포주공1단지 124주구 상가협의회 관계자는 "지난해 총회에서 의결받은 새로운 관리처분계획 변경안 의결 무효를 위해 소송을 제기해, 지난달 26일 조합에 소장 송달도 완료됐다"며 "이 소송을 진행하는 와중에 올해 조합이 관리처분계획 변경안 인가를 받게 되면 인가 취소 소송으로 바뀌게 될 것"이라고 말했다.

새로운 관리처분계획 변경안의 핵심은 상가 조합원이 아파트와 다르게 적용받는 이원화된 분양가 적용 기준이다.

상가 조합원의 아파트 분양 적용 기준은 일반분양가다. 현재 3.3㎡당 일반분양가 추정치는 8500만~9000만원대로, 조합의 종후자산 감정평가에 따라 도출된 조합원 분양가 75000만원보다 1000만~1500만원을 웃도는 액수다. 8년 전인 2018년에 예상했던 조합원 분양가가 4000만원대, 일반분양가가 5000만원대였던 점을 고려하면 절대적인 가격 자체가 크게 높아졌다.

그런데 새로운 관리처분계획 변경안에 따라 아파트 조합원은 분양가 부담을 낮추는 일종의 조정계수(0.6)을 적용한다. 7500만원에 0.6을 곱하면 4560만원으로 분양가가 8년 전 수준으로 회귀한다. 이는 조합원 분양가를 40% 낮춘다는 뜻이나 다름없다. 그럼 조합이 과거 예상했던 바와 같이 지분을 많이 확보한 조합원들은 '1+1분양(2채)' 분양이 가능해진다.

상가 조합원들은 애초에 일반분양가를 적용받는 기준에 더해, 8년 전보다 높아진 분양가에도 아파트 조합원들이 1+1 분양이 가능하도록 만든 것도 불합리하다고 주장한다.

반포주공1단지 124주구 조합은 상가와 아파트의 사업비용과 수익을 각각 계산하는 '독립정산제' 방식으로 재건축사업을 추진해왔고, 2018년 관리처분계획 인가 때부터 상가 조합원은 일반분양가를 적용받는다고 명시해왔다.

상가협의회 관계자는 "2018년 당시에는 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 크지 않아 억울함은 있어도 향후 관리처분계획 변경 시 협의할 수 있을 것으로 기대했지만 이후에도 반영되지 못했다"며 "재건축사업이 8년 넘게 지연되면서 그사이 부담만 커졌다"고 말했다.

이 관계자는 "0.6과 같은 비율은 다른 단지에 없는 방식으로, 이에 대한 동의서 징구 당시 상가 조합원들 대다수는 동의를 하지 않아 조합이 전원 합의를 받지 않았다"며 "조합은 전원 합의가 곧 전원이 동의했다는 의미가 아니라면서 총회에서 정한 비율 0.6을 반영한 관리처분계획 변경안 인가를 추진하는 것"이라고 밝혔다.

전문가들도 '소송이 답' 제안?⋯개포6·7단지 분쟁과 차이 뭐길래

전문가지원단 중재회의는 새로운 관리처분계획 변경안에 대한 상가와 아파트의 협의가 어려워 소송 등을 통해 해결하는 것이 타당하다고 판단했다.

이를 위해 조합이 분양가 이원화 문제 등으로 향후 발생할 수 있는 비용 6445억원의 10%를 이행보증금 성격의 예비비로 할당해 관리처분계획 변경안에 반영하라고 제안했다. 우선 상가협의회가 주장하는 비용의 일부만 반영한 뒤, 향후 소송 결과 등에 따라 차액을 조정하라는 얘기다.

상가협의회가 주장하는 비용 6445억원에는 일반분양가가 아닌, 조합원 분양가를 적용할 때 발생하는 차액 4050억원(추정치)과 재건축 사업지연에 대한 보상비(305억원) 등이 포함돼 있다.

재건축조합은 상가협의회 주장을 받아들이기 어렵다는 입장으로 전해진다. 상가협의회가 일반분양가 적용을 전제로 재건축사업을 추진해 왔으며 이는 모두 적법한 절차를 통해 총회 의결을 받았다는 판단 때문이다.

또한 조합은 과거 상가협의회의 요청을 수용해 2023년 총회에서 상가 조합원의 최소 분양단위 비율(산정비율)을 1에서 0.4로 완화, 상가 조합원 198명이 아파트를 분양받도록 개선했다.

익명을 요구한 한 관계자는 "상가는 일반분양가로 받기로 하고 과거에 관리처분계획 인가를 받았는데도 최근 무리한 요구를 하고 있다"며 "이제 와서 상가의 요구를 들어주는 경우 추가 비용이 발생하고 또다시 관리처분계획 변경안을 마련해야 하는 것 아니냐"고 우려했다.

이는 최근 벌어진 상가-아파트 조합원 갈등과는 다른 양상이다. 다른 사업장에서는 상가 조합원의 산정비율을 낮춰주는 데 따른 일부 조합원들의 불만이나, 상가 조합원에게 많은 이익을 준다며 반발하는 법정 분쟁이 주를 이루기 때문이다.

지난달 서울 강남구 개포주공 6·7단지에서는 일부 조합원이 2023년 마련한 상가 조합원과 마련한 합의안은 상가 조합원에게 지나치게 큰 이익을 가져다 줄 뿐 아니라 절차적 하자가 있다고 소송을 제기한 사례다. 합의안은 상가 조합원에게 입주권을 주기 위해 1층 상가의 3.3㎡당 감정가액엔 3.1배를 주고, 2층은 1층 산정가액의 55%를 적용하는 내용으로 합의를 본 것으로 알려졌다.

한편 반포주공1단지 124주구는 기존에 지상 5층, 2120가구를 최고 35층 50개 동, 총 5002가구 규모의 단지로 조성하는 재건축사업이다. 총사업비가 약 10조원에 달한다. 시공사는 현대건설이며, 당초 '반포 디에이치 클래스트'로 명명된 단지명은 조합원 공모를 통해 변경 절차가 진행 중이다.