신규 입주 때 디딤돌대출로 잔금 대출 치르려면?

[아이뉴스24 이효정 기자] 논란이 됐던 디딤돌 대출 규제 강화방안을 12월2일자로 시행하기로 하면서 내년 상반기 신축 입주 단지까지는 디딤돌대출을 활용한 잔금대출, 후취담보대출이 가능해졌다.

하지만 시행 시기인 내달 2일부터 입주자모집 공고를 낸 단지들은 향후 후취담보대출이 어려워 대출 수요자들로서는 더 꼼꼼한 자금마련 계획을 세워야 한다.

국토교통부는 6일 디딤돌대출 맞춤형 관리방안을 발표하면서 "기축 아파트 매매나 분양주택 입주 등 모두 내달 2일 이후 신규 대출 신청분부터 적용하는 것이 원칙"이라고 밝혔다.

다만 국토부는 "조치 시행 전에 구축 주택의 계약자와 청약 당첨자의 신뢰 보호를 위해 충분한 유예기간을 부여하겠다"고 밝혔다.

다음은 디딤돌 대출 맞춤형 관리 방안 관련 주요 내용.

-이번 디딤돌대출 관리방안의 시행 시기는?

"구축주택(등기완료 주택) 매매 시 내달 2일 전 매매계약을 체결한 매수자가 내달 2일 전까지 대출 신청한 경우 방공제 적용 없이 대출이 가능하다. 다만 기존 임차 계약 기간이 남아있는 등 즉시 입주가 곤란한 경우는 잔금일이 내년 상반기까지인 경우에 한해 방공제 적용 없이 대출이 가능하다.

신축분양 주택(미등기)은 내달 2일 전까지 입주자모집공고 실시한 사업장 중 공고문상 입주시작일이 내년 상반기까지인 경우는 주택도시기금의 디딤돌대출로 잔금대출(후취담보)을 허용한다.

-신생아 특례대출에는 관리방안을 적용하지 않는 이유는?

"인구 감소와 저출생 대응은 국가 생존의 문제여서 출산가구에 대한 주거 지원은 중장기적 관점에서 흔들림 없이 추진해나가야 한다는 국민적인 공감대가 있다고 본다. 신생아 특례대출은 기본적으로 출산 조건이 있으며 주택가격 및 자산 요건 등이 적용되므로 소득요건을 1억3000만원에서 2억원으로 완화하더라도 가계부채의 안정적 관리에 큰 부담을 유발하지 않을 것이다. 올해 수요자대출 46조8000억원 중 신생아 특례대출은 총 7조5000억원이다. 주택 구입용 대출은 5조5000억원(대환 대출 2조1000억원 포함), 전세대출은 2조원에 불과하다. 소득요건 완화 시 추가 수요는 연 2조원 내외로 추정한다."

-구입자금보증부 대출(HF의 MCG 보증부 대출), 방공제 면제를 제한하는 이유는?

"주택담보인정비율(LTV)을 산정할 때 최우선변제금을 공제하는 것이 원칙이다. 주택담보인정비율(LTV) 규정을 도입한 취지를 벗어나는 과도한 대출 관행을 개선해 한정된 재원 안에서 안정적으로 대출을 공급하려는 취지다. "

-후취담보 대출을 제한하면 아파트 입주가 어려워질 수 있는데?

"시중은행이 입주자 대표회의와 협약을 맺고 공급하는 집단대출이 활성화돼 있는 점, 현재도 예외적으로 은행 지점장 판단 하에 후취담보대출을 허용하는 점, 한정된 기금 재원의 안정적 운용을 위해 담보 취득이 필요한 점 등을 고려해 주택도시기금의 대출 중 후취 담보대출은 자제한다. 대신 기존 청약 당첨자에 대한 적정한 예측 가능성 부여를 위해 내달 2일 전 입주자모집공고 실시한 사업장 중 공고문상 입주 예정월이 내년 상반기까지인 경우에 기금 잔금대출(후취담보)을 허용한다. 내달 2일 이후 대출을 신청한 경우 방공제는 적용한다."

-재원 고갈 등으로 디딤돌대출이 중단될 가능성이 있는지?

"정부는 한정된 재원 안에서 정책 대출을 안정적으로 관리·운영할 계획으로 중단 계획은 없다. 만약 추가적인 제도 개선이 있을 경우에도 사전에 충분한 안내를 거쳐, 실수요자들의 자금조달 계획에 차질이 없도록 노력하겠다. "

-이번 조치의 적용 기준인 아파트, 비아파트의 범위는?

"기본적으로 주택법 등 관련 법령상 구분을 따르며, 비아파트에는 연립주택·다세대주택, 단독주택·다중주택·다가구주택 등이 포함된다. 주거용 오피스텔과 생활형 숙박시설 등은 준주택으로서 현재도 디딤돌대출 지원 대상이 아니다."

-신생아 특례대출은 6억원 초과 9억원 이하 주택에 대해서도 방공제를 적용하나?

"신생아 특례대출은 현행과 동일하게 제도 운영할 계획으로, 현재도 6억원 초과 9억원 이하 주택은 방공제를 적용한 후 대출한도가 산출되므로 방공제가 적용된다."

-매매계약한 집에 임차인이 거주 중이고 임대차 계약 종료시까지 5개월 이상 남은 경우도 방공제 적용되는지?

"내달 2일 전 매매계약 체결한 사람은 잔금일이 내년 상반기까지인 경우 방공제 없이 대출 가능하다. 디딤돌대출은 실수요자를 지원하는 대출이므로, 해당 주택에 1개월내에 전입신고하고 1년 이상 실거주해야 한다."

- 시중은행이나 보금자리론 등으로 후취담보 대출을 받은 후 등기가 완료되고 나면 디딤돌 대출로 전환할 수 있는지?

"신축분양 미등기 아파트의 후취담보 대출을 제한한 취지를 고려할 때, 다른 대출을 받고 나서 등기가 완료되면 기금 대출로 전환하는 것은 형평성 측면에서 허용하지 않을 계획이다. 현재는 시중은행 등에서 후취담보 대출을 받은 경우, 해당 주택의 소유권이전등기가 완료된 후 3개월 내 기금대출로 전환이 허용된다.

이번 조치는 수도권 아파트에 한정해 적용되며, 비수도권, 비아파트, 신생아 특례대출 등은 조치 적용이 배제된다. 시중은행 대출을 받은 후 기금대출로 전환하기 위해 대기중인 수요를 고려해 12월2일 전 입주자 모집공고된 사업장으로, 내년 6월 30일까지 소유권이전 완료 후 대출 신청이 가능한 경우는 허용한다."

-후분양인 경우에도 후취담보 대출이 제한되나. 분양권을 전매한 경우에도 후취담보 대출이 제한되는지?

"후분양인 경우도 선분양과 같은 기준을 적용한다. 내달 2일 전 입주자모집공고 실시한 사업장 중 공고문상 입주 예정월이 내년 상반기까지인 경우에만 후취담보대출을 허용한다. 분양권 전매도 (같은 기준을 적용해) 내달 2일 전 전매계약을 체결한 대출자로 내년 상반기 말 입주기간이 시작되는 경우에만 허용한다."