'임대료 인상 5% 룰' 규제 안 받는 법인임대사업자 제도 도입

[아이뉴스24 이수현 기자] 임대료 인상 5% 룰 규제를 받지 않는 자율형 또는 준자율형 법인임대사업자 제도가 도입된다. 임대료 규제를 대폭 완화한 장기임대사업자를 활성화시켜 서민들이 장기임대에서 안정적으로 살아갈 수 있게 하자는 취지다.

국토교통부는 28일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다.

이 방안에 따르면 우선 새로운 유형의 법인 임대사업자 제도를 도입한다. 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제완화와 공적 지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델을 마련했다. 첫 번째로 임대료 규제와 법인 중과세제를 완화하고 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증과 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급과 도시계획 완화 등 지원책을 반영했다.

동시에 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 다양화(자율형·준자율형·지원형)하고 사업모델별 공적의무와 인센티브를 차등화해 사업자의 선택권을 확대한다.

사업모델은 △규제·지원을 최소화한 자율형 △계약갱신청구권과 5% 상한을 적용하지만 기금융자, 지방세를 감면하는 준자율형 △초기임대료 등을 제한하고 무주택자 우선공급 등 공적의무를 강화하는 대신 기금출·융자, 공공택지 할인공급 등 인센티브를 강화하는 지원형으로 나뉜다.

아울러 장기사업인 만큼 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위해 보험사의 임대주택 투자를 허용하는 등 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경으로 수익실현할 수 있도록 포괄양수도를 허용한다. 또한 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다.

정부는 동시에 노후 공공청사 복합개발로 임대주택 공급을 추진한다.

이전에는 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사(KAMCO)를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지자체 등 정부 기관과 개별적으로 협의를 진행하는 등 사업 추진 동력이 부족했다. 이에 국토부 주관으로 기재부와 행안부, 지자체, 그리고 사업시행자가등이 직접 참여하는 '공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)'를 출범시키고 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등은 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화해 추진 과정을 체계화한다.

또한 복합개발 대상 부지를 지난 2일 시행된 '국토계획법' 상의 입체복합구역으로 지정해 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국·공유부지의 활용도를 높이고 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준도 완화한다.

복합개발로 공급되는 건설형 공공임대주택은 복합화하는 시설의 기능과 입지를 고려해 '영유아 양육가구', '문화예술인', '취업(창업)준비청년' 등으로 특화할 수 있도록 해 도심지 주택이 필요한 미래세대에 공급을 집중할 계획이다.

정부가 임대료 규제를 대폭 자율로 전환하는 등 새로운 임대사업자 제도를 도입하겠다는 강한 의지를 표명한 것은 그만큼 장기임대주택 공급기반이 허약하다는 판단에서다.

현재 국내 임대차시장은 공공이 약 20%, 민간이 약 80%를 공급하고 있다. 이중 민간임대시장은 임대료 규제, 세제 중과 등으로 인해 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성됐다. 또한 시장 영세화로 장기간 거주 가능한 임대주택 공급이 부족하고 시장 상황에 따라 재고 변동이 컸다.

공공임대의 경우 2022년 기준 재고율 8.1%(OECD 평균 7%)를 달성하는 등 양적으로 성장했으나 상대적으로 수요가 높은 도심지 공급은 용지확보 어려움, 사업성 부족 등으로 한계가 명확했다.

이에 이번 대책에서는 기존 임대시장의 문제점을 해소하고 임차인들이 원하는 곳에서 적정수준의 주거비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 방안이 마련됐다는 설명이다.

특히 우선적으로 새로운 유형의 장기민간임대주택 공급방안을 제시했다. 일본, 미국 등 주요국의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 기업 투자수요 등이 결합된 '대규모 장기임대기업' 중심으로 운영되고 있다. 반면 우리나라는 현행법상 등록임대주택은 임대료 규제로 대규모 임대전문기업 출현이 어렵다는 이유에서다.

박상우 국토교통부 장관은 경제장관회의를 마친 후 공공지원 민간임대주택인 '삼각지역 베르디움 프렌즈' 현장을 방문해 입주현황을 점검하고 업계 간담회를 개최해 대책에 대한 업계 의견수렴과 향후 임대주택 공급방향에 대해 논의할 예정이다.