강남 분양가 평당 6천만원 시대…"그래도 시세 차익?"

[아이뉴스24 이효정 기자] 하반기 분양시장에서 강남 재건축 아파트 '대어'들이 줄줄이 예정돼 있는 가운데 치솟는 분양가에도 관심이 모아진다.

강남3구는 분양가상한제 적용 지역으로 대개 3.3㎡당 평균 분양가가 6000만원대로 상한선이 씌워지고 있다. 그럼에도 주변 시세가 워낙 높은 데다 최근 매매 가격 오름세마저 가세하면서 당첨만 되면 10억원 이상의 시세 차익이 기대되는 '로또 청약'이 될 것이란 기대감마저 나오고 있다.

25일 관련업계에 따르면 래미안 레벤투스(도곡삼호아파트) 주택재건축정비사업조합은 지난 21일 분양가 심사위원 의견에 대한 회신을 받아 3.3㎡당 분양가를 6480만원으로 책정했다.

조합 관계자는 "지난 21일 분양가 심사위원회에서 분양가가 결정돼 이제 분양을 위해 준비해야 한다"며 "분양 일정은 정해지지 않았지만, 7~8월에 일반분양 공고를 내는 것을 목표로 하고 있다"고 말했다.

도곡삼호아파트 144가구를 재건축하는 래미안 레벤투스는 지하 3층~지상 최고 18층 4개동 총 308가구로 조성된다. 이 중 133가구가 일반에 분양될 예정이다.

최근 분양가가 확정된 서초구 반포동의 래미안 원펜타스도 3.3㎡당 6737만원의 분양가로 분양가상한제 적용된 아파트 중 역대 분양가 최고치를 찍었다. 종전 최고치인 반포 메이플자이(6705만원, 지난 2월 분양)보다 약 30만원 가량 높다. 지난 2021년 분양한 반포 래미안 원베일리(5668만원)에 비해서는 1000만원 가량 높은 수준이다.

송파구로 넘어가면 5000만원대 분양가가 많다. 신천동 진주아파트(잠실 래미안 아이파크)는 3.3㎡당 5400만원대의 분양가가 정해질 것으로 추정된다.

조합 관계자는 "현재 조합 총회를 준비하면서 일반분양가는 5400만원 정도로 예정해 안내할 계획"이라며 "조합원 동·호수 추첨은 9월 말에서 10월 초에 실시하고, 10월에 일반 분양을 공고할 예정"이라고 말했다. 송파구의 미성크로바(잠실 르엘) 아파트의 일반 분양가도 3.3㎡당 5103만원으로 추산한 것으로 전해졌다.

이처럼 강남권 재건축 아파트는 분양가상한제 적용 지역인데도 높은 택지비 등으로 보통 5000만~6000만원의 분양가를 적용받는다. 분양가상한제는 집값이 오르면서 높은 분양가로 인한 시장 불안을 막기 위해 투기 수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다. 분양가를 택지비와 건축비 등을 합산한 기준 이하로 분양가를 정하며, 현재 강남3구와 용산구 등이 해당된다.

분양가상한제라는 최후 한계선에도 높아진 땅값에 치솟는 공사비까지 가세하면서 청약자들 중에서는 분양 시장 대어인 강남 재건축 물량을 기다리는 대기 수요가 적지 않은 것으로 전해진다.

일례로 지난달 반포 래미안 원베일리 조합원 취소분 1가구 전용 84㎡의 경우 청약자가 청약통장 최고 가점 84점으로 당첨됐다. 무주택 기간 15년 이상(최고 32점)이면서 본인을 제외한 부양가족의 수가 6명 이상(최고 35점), 청약통장 가입 기간(최고 17점)인 조건과 같은 모든 항목에서 최고점을 받았다는 얘기다.

역대 최고치라고는 해도 분양가상한제 덕택에 주변 시세 대비해서는 저렴하게 분양받을 수 있기 때문이다.

오는 7월 말 분양 계획인 반포 래미안 원펜타스의 경우만 봐도 3.3㎡당 분양가(6737만원)를 고려해 단순 계산하면 전용 84㎡의 분양가는 23억원 선이다. 바로 인접한 반포 래미안 원베일리의 전용 84㎡가 지난 4월 42억5000만원에 거래된 것을 감안하면 적어도 20억원의 시세 차익이 기대된다.

특히 최근 서울 아파트값이 오름세로 돌아서면서 강남권 아파트의 상승세가 이어지고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 올들어 누적 기준 서초구가 0.81% 올랐다. 강남구와 송파구도 0.62%, 0.76% 오르며 서울 평균(0.30%)를 웃돌고 있다.

서울에서 분양가상한제 지역이 아닌 곳과 비교해도 강남권은 분양가상한제가 적용되면서 시세 차익이 더 벌어질 수밖에 없는 구조다.

분양이 임박한 서울 마포구의 '마포자이힐스테이트 라첼스'의 3.3㎡당 분양가는 5150만원이다. 전용 84㎡ 기준으로 16억원 중반에서 17억원 중반으로 책정됐다. 지난 1월 청약 접수를 받은 포제스한강의 경우 3.3㎡당 분양가는 1억3771만원에 달하기도 했다.

권일 부동산인포 리서치센터 팀장은 "강남권은 작은 불씨(요인)에도 시장이 과열될 수 있고 다른 지역으로 끼치는 영향도 크기 때문에 상징적인 의미에서 분양가상한제 적용 지역으로 남아있다"며 "강남권은 또 시장의 변화에도 장기적으로 가격이 우상향한 지역으로 분양가상한제 적용으로 인해 분양 아파트와 기존 아파트의 시세 차익이 좀처럼 줄어들지 않고 있다"고 말했다.