정부, 집단 대출 규제 강화…분양시장 '위축'

[조현정기자] 내년부터 집단 대출이나 상호금융 주택담보 대출에도 소득 심사 강화, 원리금 분할 상환 등을 골자로 하는 여신심사 가이드라인이 적용되면서 아파트 분양 시장에 냉기가 돌 것으로 보인다.

25일 업계에 따르면 앞서 정부는 11·3 부동산 대책을 통해 투자 수요 억제에 나서고, 아파트 집단 대출 중 잔금 대출에 대해 분할 상환 원칙을 적용하기로 함에 따라 신규 주택시장에 영향을 받을 것으로 예상된다.

전날 정부는 8·25 대책 이후로 집단 대출 중 잔금 대출에 한해 현재 일반 주택담보 대출에 적용하고 있는 여신심사 가이드라인을 적용하기로 했다. 금리 상승에 따른 리스크 요인이 확대되고 있음에도 불구하고 가계부채가 지속적으로 증가하는 데 따른 조치다.

여신심사 가이드라인은 집의 담보 가치나 소득보다 빌리는 돈이 많거나 소득 증빙을 제대로 하지 않은 경우에 원칙적으로 대출 후 1년 이내부터 원리금을 나눠 갚도록 하는 내용을 담고 있다.

집단 대출은 신규 아파트를 분양할 때 차주 개인의 상환 능력에 대한 심사 없이 시공사 또는 보증기관의 보증을 토대로 중도금과 이주비, 잔금을 빌려주는 대출 상품이다. 적용 기관은 은행, 보험권뿐만 아니라 상호금융 및 새마을금고까지 해당한다.

정부는 금융기관과 관계 없이 사실상 모든 집단 대출을 대상으로 하겠다는 방침으로 가이드라인 적용 대상은 내년 1월 1일 이후 분양 공고가 이뤄지는 사업장부터 적용된다.

지난 6월 분양시장 위축으로 경기 침체를 우려해 대출 심사를 강화하면서도 집단 대출을 예외로 뒀던 정부가 결국 규제에 나서면서 마지막 카드를 꺼내 든 것이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "이번 대책은 내년 분양 사업장의 수요 위축 요인으로 작용할 것으로 예상된다"며 "공급자들은 여신 심사 가이드라인을 회피하기 위해 가능한 분양을 연내로 앞당길 것"이라고 설명했다.

허 연구위원은 "금리가 상승하는 상황에서 잔금의 원금 상환이 의무화되면 투자 수요 중심으로 분양시장의 수요 위축은 불가피하다"며 "이번 대책을 회피하기 위해 연말까지 분양이 집중될 가능성이 있다"고 말했다.

일각에서도 정부의 연이은 규제로 중산층 이하 무주택자들 등의 신규 분양시장 진입이 차단된 것 아니냐는 우려의 목소리가 커지고 있다.

정부가 이달부터 분양권 매매 금지 기간을 대폭 늘린 데 이어 대출 규제까지 도입하면서 당분간 아파트 분양 시장은 움츠러 들 것이라는게 업계의 시각이다.

대형 건설사의 한 관계자는 "시장 위축으로 청약자도 줄어들게 되면 건설사들이 공급 물량을 내놔도 소용없게 된다"며 "이렇게 되면 국내 주택시장도 어려워질 수 밖에 없다"고 말했다.