[아이뉴스24 나광국 기자] 수도권 1기 신도시 아파트 매매 거래량이 최근 1년간 11% 증가했지만 지역별로는 엇갈린 흐름을 보였다. 비규제지역인 산본과 중동은 거래가 크게 늘어난 반면 규제지역인 분당과 평촌은 감소했다. 매매가격은 오히려 분당과 평촌에서 더 높은 상승률을 기록하며 지역별 규제 여부와 재건축 추진 상황에 따라 차이를 나타냈다.
9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 최근 1년간(2025년 11월~2026년 10월) 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 1만3808건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 1만2392건보다 11.4% 증가했다. 특히 산본은 1532건에서 3190건으로 108.2% 늘어난 반면 분당은 5033건에서 2967건으로 41.0% 감소했다.
다른 신도시에서도 거래량 차이가 나타났다. 중동은 1546건에서 2842건으로 83.8%, 일산은 1740건에서 2331건으로 34.0% 증가했다. 반면 평촌은 2541건에서 2478건으로 2.5% 줄었다. 산본이 1기 신도시 전체 거래에서 차지하는 비중은 12.4%에서 23.1%로 확대돼 5개 신도시 가운데 가장 높았다.
이 같은 거래량 차이는 지난해 10·15 부동산 대책에 따른 규제 여부와 맞물려 있다. 당시 분당과 평촌은 규제지역 및 토지거래허가구역에 포함됐지만 산본·중동·일산은 제외됐다. 토지거래허가 대상 아파트는 원칙적으로 실거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 주택을 매수하는 이른바 '갭투자'가 제한된다.
산본과 중동은 지난해 10~11월부터 거래가 늘기 시작해 이후 월 200~300건 안팎을 기록했다. 올해 7~9월 거래량은 산본 834건, 중동 819건으로 전년 동기 대비 각각 129.1%, 115.0% 증가했다. 특히 산본은 지난해 12월 선도지구 2곳이 1기 신도시 가운데 처음으로 특별정비구역에 지정되면서 재건축 기대감도 매수 수요에 영향을 미친 것으로 분석된다.
반면 매매가격은 거래량과 다른 흐름을 보였다. 최근 1년간 실거래가 기준 3.3㎡당 중위 매매가격은 분당이 5224만원에서 7081만원으로 35.5%, 평촌은 3386만원에서 4132만원으로 22.0% 상승했다. 거래량이 감소한 두 지역에서 가장 높은 가격 상승률이 나타난 것이다.
거래가 늘어난 산본과 중동의 중위 매매가격은 각각 2152만원에서 2330만원으로 8.3%, 2291만원에서 2414만원으로 5.4% 올랐다. 일산은 거래량이 34.0% 증가했지만 중위 매매가격은 2056만원에서 2014만원으로 2.0% 하락했다.
분당과 평촌은 서울 접근성과 학군, 생활편의시설 등 기존 입지 경쟁력에 재건축 기대감이 더해지면서 매매가격이 상승한 것으로 풀이된다. 다만 높아진 매입 비용과 대출 규제에 따른 자금 마련 부담이 거래량 감소에 영향을 미친 것으로 분석된다.
재건축 선도지구 지정 여부에 따라서도 가격 상승폭이 엇갈렸다. 산본 선도지구인 9-2구역과 11구역의 최근 1년간 3.3㎡당 중위 매매가격은 14.9% 올라 선도지구 외 1990년대 준공 단지 상승률(7.9%)을 웃돌았다. 중동도 선도지구가 9.6% 상승해 선도지구 외 단지(5.1%)보다 높은 상승률을 기록했다.
반면 분당과 평촌은 선도지구 외 단지의 상승폭이 더 컸다. 분당 선도지구인 시범·샛별·양지·목련의 중위 매매가격은 29.0% 오른 반면 선도지구 외 단지는 37.7% 상승했다. 평촌도 선도지구 상승률은 7.5%에 그쳤지만 선도지구 외 단지는 23.4% 올랐다.
이는 재건축 기대감이 가격에 반영된 시기와 매수 여건이 지역별로 달랐기 때문으로 풀이된다. 분당과 평촌에서는 정비사업 기대감이 상대적으로 일찍 가격에 반영된 반면 산본과 중동은 비규제지역이라는 매수 여건에 사업 추진 진척이 더해지면서 선도지구를 중심으로 거래와 가격 상승세가 나타난 것으로 분석된다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “향후 1기 신도시 시장은 지역별 매수 여건과 단지별 재건축 진행 상황에 따라 차별화할 것”이라며 “선도지구의 시공사 선정과 이주 일정이 구체화되면 사업 속도와 예상 분담금이 매수 판단에서 더욱 중요해질 수 있다”고 말했다.
/나광국 기자(nkk1183@inews24.com)