[아이뉴스24 나광국 기자] 서울 아파트 평균 매매가격이 처음으로 16억원을 넘어섰지만 실제 거래시장에서는 9억원이하 아파트가 절반이상을 차지했다. 강남권 고가주택이 평균을 끌어올리는 사이 대출규제와 금리부담에 실제 매수세는 상대적으로 가격부담이 낮은 중저가주택으로 이동하면서 서울 주택시장 온도차가 뚜렷해지고 있다.
14일 KB부동산 8월 전국 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 16억739만원으로 처음 16억원대에 진입했다. 강남 11개구 평균은 19억9016만원으로 20억원에 육박했다. 서울 아파트 매매가격은 전월대비 1.14% 올라 한달전보다 상승폭도 0.09%포인트(p) 확대됐다.
반면 서울 아파트를 가격순으로 나열했을 때 정중앙에 해당하는 중위 매매가격은 12억9167만원을 기록했다. 평균가격보다 3억1572만원 낮은 수준이다. 가격 상위 20%와 하위 20% 아파트 가격격차를 나타내는 5분위 배율도 6.4배를 나타냈다.
평균가격이 16억원을 돌파했지만 실제 서울 아파트 가격분포는 지역과 가격대에 따라 상당한 온도차를 보이는 셈이다.
실제 거래는 평균가격보다 훨씬 낮은 구간에 집중됐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 8월 서울 아파트 매매 가운데 9억원이하 비중은 54.3%로 집계됐다. 올해 1월 47.1%와 비교하면 7.2%p 상승한 수치다.
가격대별로도 중저가주택 비중 확대가 두드러졌다. 3억원초과~6억원이하 거래비중은 1월 16.97%에서 8월 21.32%로 4.35%p 늘었고 3억원이하 역시 같은기간 3.39%에서 5.12%로 증가했다.
반면 9억원초과~15억원이하는 31.8%에서 26.6%로 5.2%p 감소했고 15억원초과 비중 역시 21.07%에서 19.08%로 하락했다.
함 랩장은 "이자부담이 커진 상황에서 금융권 가계대출 총량 규제까지 겹치면서 자금조달 여력이 부족한 수요가 중저가주택으로 이동한 결과"라고 분석했다.
다만 8월 거래통계는 아직 확정치가 아니다. 실거래 신고기한이 남아 있어 추가신고에 따라 거래건수와 가격대별 비중은 변동될 수 있다. 서울 아파트 거래량은 지난 5월 8962건까지 늘었다가 6월 5289건, 7월 5800건으로 주춤한 상태다.
최근 가격흐름에서도 지역별 쏠림현상이 관측된다. 한국부동산원이 지난 10일 발표한 9월 첫째주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주대비 0.20% 올라 83주연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승폭은 전주 0.22%보다 0.02%p 줄었다.
특히 강남구와 서초구가 각각 0.35%, 0.30% 떨어졌고 송파구도 0.02% 하락하며 강남3구 모두 마이너스 변동률을 나타냈다. 송파구 하락전환은 지난 4월 셋째주 이후 21주만이다.
반면 강북구는 0.46% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고 도봉구와 서대문구도 각각 0.43%, 성북구는 0.42% 상승했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 강남권 약세와 관련해 "장기보유공제율 축소와 장기거주소득공제 한도신설 등 실거주 중심 세제혜택 개편이 고가주택 보유자 매도 압력을 높이는 요인"이라고 설명했다.
향후 서울 아파트 시장은 세제와 금리, 임대차시장 움직임에 따라 거래가 제한된 가운데 가격대별 차별화가 지속될 가능성이 제기된다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "부동산 세제개편안 최종안이 아직 확정되지 않은데다 추가 기준금리 인상여지도 남아 있어 매수·매도자간 희망가격 격차가 쉽게 줄기 어렵다"며 "당분간 거래냉각과 위축현상이 이어질 것"이라고 전망했다.
이어 "가을·겨울 서울 아파트 시장 향방은 세제개편안 확정시점과 통화당국 추가금리 결정여부, 가을 주택 임대차시장 불안강도에 달려있다"고 덧붙였다.
/나광국 기자(nkk1183@inews24.com)