[아이뉴스24 김민지 기자] 비거주 고가 1주택자와 다주택자의 주택 처분 셈법이 복잡해질 전망이다. 종합부동산세는 2027년부터 달라지지만 양도소득세 장기보유특별공제는 2028년부터 개편되고, 다주택자 양도세 중과 완화 폭도 해마다 달라지기 때문이다.
3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 정부는 보유 부담을 먼저 높이면서도 양도세 개편에는 유예기간을 두기로 했다. 세금 부담을 감당하기 어려운 집주인에게 2028년까지 주택을 처분할 기회를 주겠다는 취지다.
개편은 2027년 종부세부터 시작된다. 현재 주택 수에 따라 달리 적용되는 세율 체계를 가액 기준으로 일원화하기에 앞서 1·2주택자의 일부 과표 구간 세율을 높이는 중간 단계를 거친다.
종부세 세액공제도 보유기간보다 실제 거주기간을 중시하는 방향으로 바뀐다. 다만 2027년에는 보유기간 공제를 절반까지 인정하며, 납세자는 보유공제와 거주공제 가운데 유리한 방식을 선택할 수 있다. 세액공제 한도는 800만원이다.
양도세 장기보유특별공제는 2027년까지 현행 제도를 유지한다. 거주 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합계 80%까지 공제받을 수 있다.
다주택자 양도세 중과도 2028년까지 한시적으로 낮춘다. 현재 2주택자 20%포인트(p), 3주택 이상 30%p인 중과 폭은 2027년 각각 5%p와 10%p로 줄어든다.
2028년에는 종부세 세율 체계가 주택 수와 관계없이 가액 기준으로 전면 일원화된다. 보유기간 공제는 거주기간 공제로 전환되고 세액공제 한도도 600만원으로 낮아진다.
양도세 장기보유특별공제 역시 2028년부터 거주 중심으로 전환된다. 보유공제를 곧바로 없애지는 않고 일부만 남기는 중간 단계를 거치며, 공제액에는 20억원의 한도가 신설된다.
다주택자 양도세 중과 폭은 2028년 2주택자 10%p, 3주택 이상 15%p로 높아진다. 현행보다 낮지만 2027년보다는 부담이 커진다. 추가 연장이 없다면 한시 완화는 2028년을 끝으로 종료된다.
2029년부터는 양도세 장기보유특별공제에서 보유기간 공제가 완전히 사라진다. 거주 1세대 1주택자는 실제 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제받을 수 있지만 공제액 한도는 10억원으로 낮아진다.
이에 따라 2027년에는 매도와 관망이 동시에 나타날 가능성이 있다. 종부세 개편은 시작되지만 양도세 장기보유특별공제는 현행대로 유지되고, 다주택 중과 폭도 2028년보다 낮기 때문이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "세금이 올라도 감당할 수 있는 사람은 보유를 이어가겠지만, 시세차익을 노리거나 경제적 여력을 넘어 주택을 매입한 사람과 비거주 1주택자는 유예기간 안에 매도에 나설 가능성이 있다"고 말했다.
이어 "오랫동안 살아온 실거주자는 기존 생활권을 떠날 이유가 크지 않다"며 "일부 매물이 나오더라도 거래 활성화보다 거래 위축과 매물 감소로 이어질 수 있고, 세 부담이 덜한 가격대로 수요가 몰리면 해당 구간의 가격과 전셋값이 오를 가능성도 있다"고 내다봤다.
정부는 개편안을 입법 예고와 국무회의를 거쳐 국회에 제출할 예정이다. 세율과 공제 한도, 시행 시점은 국회 논의 과정에서 달라질 수 있다.
종부세는 2027년 중간 단계 후 2028년 가액 기준으로 일원화되고, 세액 공제 한도는 800만원에서 600만원으로 낮아진다. 양도세 장기보유특별공제는 2027년 현행 유지, 2028년 단계 전환, 2029년 보유 공제 폐지 순으로 개편된다.
/김민지 기자(itismjkeem@inews24.com)