[이재명 정부 1년] ⑦-1 "세금에 손 안 댄다더니"⋯다주택자 눌러 집값 억제

[아이뉴스24 이효정 기자] "기본적인 방향은 세금으로 집값 잡는 일은 하지 않겠다는 것이다. 집값 문제도 지금까지 민주 정부와는 좀 다를 것이다."

지난해 5월 이재명 대통령이 더불어민주당 대선후보 시절 한 말이다. 하지만 이 말은 이내 무색해졌다. 당선후 내놓은 갖가지 수요억제책이 시장에 통하지 않자 결국 세금카드를 꺼내들었기 때문이다. 부동산대책이 과거 문재인 정부때와 흡사하다는 얘기가 나오는 것도 여기에 있다.

"다 틀어막았다"…대출·토허구역 총동원해 수요 억제

10일 한국부동산원에 따르면 올들어 6월 첫째주(지난 1일 기준)까지 서울 아파트 매매가격은 3.93% 올라 지난해 같은기간 2.02%보다 상승폭이 커졌다. 수도권은 2.39%, 지방은 0.16% 오르는 데 그쳐 전국적으로 1.25% 상승했다.

서울 집값은 지난해 2월 첫째주를 기점으로 상승 전환한 이후 69주 연속 오름세를 나타내고 있다. 서울 아파트값은 지난해에만 평균 8.98% 올라 19년만에 최고치를 경신했다. 이는 집값 폭등기였던 문재인 정부 시절보다도 높은 수준이다.

이재명 정부의 다양한 수요억제책에도 집값은 좀처럼 잡히지 않았다. 규제 발표후 상승세가 주춤하다가도 다시 상승폭이 벌어지는 현상이 반복됐다.

취임 직후 발표된 6·27대책은 수도권 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한한 것이 핵심이다. 또한 수도권·규제지역에서 주담대를 받으면 6개월이내 전입의무를 부여해 갭투자(전세 끼고 매매)를 사실상 차단했다.

하지만 이는 반짝효과에 그쳤다. 곧바로 9·7공급대책을 발표했지만 주택수요를 꺾는 데는 역부족이었다. 결국 정부는 10·15대책으로 서울전역과 수도권 12개지역을 토지거래허가구역으로 묶는 동시에 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 지정하는 '3중 규제'를 내놨다.

주담대 한도도 집값에 따라 15억원이하는 6억원, 15억초과~25억원이하는 4억원, 25억초과는 2억원까지로 차등화했다. 여기에 1주택자의 전세대출 이자상환분까지 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영했다.

전문가 평가는 분분하다. 함영진 우리은행 리서치랩장은 "지난해보다는 올해 서울 집값 상승폭이 덜하다"며 "투기수요와 다주택자의 추가 주택매수 제한 등 일관적인 수요억제책은 유의미했다"고 평가했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "대출, 세금 등 수요억제책을 모두 활용했다. 순서만 다르지 '문재인 정부 시즌2'라 봐도 무방할 정도로 비슷한 정책을 펼치고 있다"고 말했다.

그러면서 "이런 정책 수단으로 일시적으로 집값은 잠깐 조정됐다가도 다시 상승폭이 벌어지며 집값을 잡지 못했다"며 "고금리 기조 흐름에 서울은 아파트 입주물량 감소, 전월세 가격상승도 더해져 주거불안이 여전하다"고 덧붙였다.

극약처방에도 집값 상승세가 멈추지 않자 이 대통령이 직접 등판했다. 이 대통령은 지난 1월23일 X(옛 트위터)를 통해 '다주택자 양도세 중과 유예종료'를 언급, 다주택자를 옥죄었다.

그러자 시장이 반응하기 시작했다. 양도세 중과 시행을 앞두고 집주인들이 매물을 내놓으면서 강남권 집값은 일시적으로 하락세로 돌아섰다.

하지만 주담대 한도 제한이 적은 15억원이하 중저가아파트가 밀집한 서울 외곽지역의 상승세가 이어지면서 서울 전체 집값이 오름세로 지속됐다.

이에 더해 다주택자 양도세 중과가 본격적으로 시행되면서부터는 매물 잠김 현상이 나타나 서울 집값 상승 압박은 커지고 있다. 아실에 따르면 10일 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만1877가구로 다주택자 중과 유예 종료일인 지난달 9일 6만8495가구보다 6618가구, 9.7% 줄었다.

집값 잡으려다 전·월세 가격 상승 부작용⋯"대안 마련해야"

각종 수요억제책에 전월세시장의 불안은 커졌다. 올들어 6월 첫째주까지 서울 아파트 전셋값은 3.77% 올라 지난해 같은기간 0.65%보다 오름폭이 가파르게 커졌다. 이는 지난해 연간 상승률 3.77%과 같은 수준이다. 특히 지난해 서울 아파트 월세 상승률은 3.94%로 2년연속 역대 최고치를 기록했다.

이는 토허구역 지정으로 재고주택의 전세물량도 줄고 있는 영향이 크다. 10일 기준 서울 아파트 전세매물은 1만8947가구로 1년전 2만5225가구보다 24.9% 감소했다.

여기에 입주물량도 줄어들면서 시장불안은 더욱 심화됐다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 17만5370가구로 지난해 23만8077가구보다 6만2707가구(26.3%) 감소할 전망이다. 이중 서울은 1만8880가구로 지난해 3만2370가구에서 1만3490가구(41.7%) 줄어들 것으로 예측됐다.

함 랩장은 "수요억제책을 활용하는 과정에서 임대차시장의 가격 불안, 매물 부족 현상이 이어졌다"며 "주택 공급 대책을 내놨지만· 빨리 속도를 내지 못하고 있어 전월세시장을 위한 대안 마련이 필요하다"고 지적했다.