한강변 아파트 '평당 2억'도 옛말…3억 유리천장 뚫었다

[아이뉴스24 김민지 기자] 6·3 지방선거를 하루 앞두고 재건축·재개발 정책 방향에 관심이 쏠리는 가운데 서울 한강변 아파트 시장의 가격 기준선이 빠르게 높아지고 있다. 반포·압구정 등 핵심 입지에서는 평당 2억원 거래가 현실화했고, 주요 정비사업장에서는 향후 평당 3억원 수준의 자산가치 가능성까지 거론되고 있다.

강남이 연 '평당 2억' 시대 성수로 확산⋯신반포는 "평당 3억"

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡는 지난해 72억원에 거래되며 공급면적 기준 평당 약 2억1000만원을 기록했다. 같은 지역 아크로리버파크 전용 84㎡도 지난달 63억원에 거래되며 평당 약 1억8500만원 수준까지 올랐다.

지난해 입주한 청담르엘 전용 84㎡는 올해 2월 67억원에 거래되며 공급면적 기준 평당 약 1억9700만원을 기록, 압구정 신현대 전용 109㎡ 역시 올해 1월 70억원에 거래되며 평당 약 1억9800만원 수준까지 올랐다.

반포를 중심으로 형성된 초고가 시장은 압구정과 청담 등 강남권 전반으로 확산하는 모습이다. 강남구 압구정동 신현대 전용 109㎡는 올해 1월 70억원에 거래되며 공급면적 기준 평당 약 1억9800만원을 기록했다. 1982년 준공된 구축 아파트지만 재건축 기대감이 반영되며 신축 수준의 가격대를 형성했다.

성동구도 비슷한 흐름이다. 최근 성수동아 전용 57㎡는 20억2000만원에 거래되며 평당 1억원을 웃돌았다. 정비사업이 진행 중인 성수전략정비구역뿐 아니라 인근 구축 단지까지 가격 상승세가 확산하는 모습이다.

정비사업 시장에서는 가격 기대도 높아지고 있다. 최근 신반포19·25차 재건축 시공권을 확보한 삼성물산 건설부문은 총회 과정에서 "5세대 래미안은 3.3㎡당 3억원까지 갈 수 있다"고 언급했다.

업계에서는 압구정·한남·성수 등 주요 사업지의 사업 추진 속도에 따라 한강변 초고가 시장의 가격 기준선이 추가로 높아질 수 있다는 전망도 나온다.

공사비 1000만원 시대 넘어 1300만원까지…높아지는 분양가 압력

공사비 상승이 분양가를 끌어올리는 핵심 변수로 꼽힌다.

업계에 따르면 최근 시공사 선정 절차를 진행 중인 여의도 목화아파트는 평당 공사비 1370만원을 제시했다.

압구정 재건축 구역들은 1120만~1250만원 수준, 성수1지구 1132만원, 4지구 1140만원 수준의 공사비가 형성돼 있다.

공사비 상승은 통계로도 확인된다. 한국건설기술연구원에 따르면 올해 3월 건설공사비지수는 134.42로 전년 동월 대비 2.53% 상승하며 7개월 연속 최고치를 기록했다.

원자재 가격과 인건비 상승, 강화된 안전 기준이 복합적으로 작용한 결과다. 최근 중동 정세 불안에 따른 유가와 물류비 부담도 추가 변수로 거론된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "중동 리스크가 완화되더라도 과거 수준으로 물동량이 즉시 회복되기는 어렵다"며 "유가와 환율, 물류비 부담 등을 고려하면 공사비 상승 압력은 당분간 이어질 가능성이 높다"고 말했다.

전문가들은 최근 한강변 초고가 시장의 강세가 공급 부족과 매물 감소가 맞물린 결과라고 분석한다.

토지거래허가구역 지정과 대출 규제 강화 이후 거래량은 감소했지만 매도자 역시 매물을 거둬들이면서 핵심 입지의 희소성이 오히려 부각되고 있다는 설명이다.

한국도시연구소가 지난 1일 발표한 실거래가 분석 보고서에 따르면 올해 3월 아파트 거래량은 전년 대비 강남구 680건, 송파구 643건, 서초구 537건 감소했다. 성동구 역시 476건 줄었다. 현재 서울시는 강남·서초·송파구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정해 운영하고 있다.

거래는 줄었지만 핵심 단지 가격은 오히려 상승세를 이어가고 있다. 올해 1분기 서울 아파트 평균 실거래가는 11억1000만원으로 전년 동기 대비 12.6% 하락했다. 반면 자치구별 대표 단지 25곳 가운데 24곳은 가격이 상승했고, 이 중 17곳은 역대 최고가를 기록했다.

서초구 래미안퍼스티지는 전용 84㎡ 기준 평균 거래가격이 54억1250만원으로 전고점 대비 16.9% 상승했다. 강남구 은마아파트와 송파구 리센츠도 신고가를 기록했다. 용산구 한가람과 성동구 행당한진타운 역시 30% 안팎의 상승률을 보이며 역대 최고가를 새로 썼다. 마포구 성산시영과 중구 남산타운 등 비강남 주요 단지들도 최고가 행진에 동참했다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "최근 한강변 초고가 시장은 단순한 가격 상승을 넘어 새로운 가격 체계가 형성되는 과정으로 볼 수 있다"며 "반포에서 형성된 가격 기준이 한남·압구정·성수 등 주요 정비사업지로 확산될 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "재건축 외에는 신규 공급이 사실상 제한적인 만큼 핵심 입지의 희소성이 가격을 지지하는 요인으로 작용할 수 있다"고 설명했다.

이은형 연구위원은 "공사비 상승세가 이어지는 상황에서 공급 여건까지 개선되지 않는다면 주요 정비사업지를 중심으로 분양가 상승 압력도 계속될 가능성이 있다"고 전망했다.