다주택자 양도세 중과 보름⋯서울 아파트 매물 6만건대 붕괴 임박

[아이뉴스24 이효정 기자] 다주택자 양도소득세 중과가 재개되자 서울 아파트 시장이 빠르게 ‘매물 잠김’ 국면으로 돌아서고 있다. 매물이 급감하면서 가격 상승 압력도 다시 커지는 모습이다.

27일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 서울 아파트 매물은 6만2373건으로 집계됐다. 양도세 중과 유예가 종료된 지난 9일(6만8495건)과 비교하면 6122건(8.9%) 감소한 수치다.

지난 26일에는 매물이 6만755건까지 줄며 6만건선 붕괴를 눈앞에 두기도 했다. 올해 초 5만5000건대보다는 여전히 많은 수준이지만 감소 속도는 뚜렷하다.

매물 감소는 곧바로 가격 상승으로 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 셋째 주(18일 기준) 서울 아파트값은 0.31% 상승했다. 5월 첫째 주 0.15%에서 둘째 주 0.28%로 상승폭이 확대된 데 이어 오름세가 이어지고 있다.

시장 흐름은 정책 변화에 민감하게 반응하고 있다. 지난 1월 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 예고되자 매물은 5만6219건에서 3월 초 8만건까지 급증했다. 정부가 전세 세입자가 있는 주택도 무주택자가 매수할 수 있도록 규제를 완화하면서 매도 물량이 일시적으로 쏟아진 영향이다.

하지만 이달 9일 중과가 재개되자 상황은 반전됐다. 세 부담을 피하려던 매도 수요가 사라지면서 매물은 빠르게 줄어들고 있다.

전문가들은 시장이 다시 ‘거래 위축-가격 상승’ 구조로 회귀하고 있다고 진단한다. 심형석 법무법인 조율 수석위원은 “양도세 이슈가 마무리되면서 시장이 올해 초 수준으로 돌아가는 과정”이라며 “서울은 구조적으로 공급이 부족해 매물이 5만건 이하로 줄어들 가능성도 있다”고 말했다.

공급 측면에서도 부담 요인이 쌓이고 있다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 물량은 2만7058가구, 내년은 1만7197가구로 급감할 전망이다. 여기에 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래 자체가 제한된 점도 매물 감소를 부추기고 있다.

정책적으로 매물 유도 장치가 작동하지 않는 점도 변수다. 정부는 비거주 1주택자까지 포함해 세입자가 있는 주택의 매도를 허용했지만 효과는 제한적일 것이란 평가가 많다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “1주택자가 집을 팔고 무주택자가 되는 리스크를 감수하기 어렵다”며 “과거처럼 단기간에 매물이 쏟아지기는 힘든 구조”라고 말했다. 이어 “금리 역시 매도 압박 요인으로 작용하지 않고 있어 매물 감소 요인이 더 많다”고 덧붙였다.

세금 변수도 당장 시장을 움직이기 어렵다는 분석이다. 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준으로 이미 확정되며, 향후 보유세 개편이 이뤄지더라도 실제 부담 변화는 내년부터 반영된다.

1주택자 장기보유특별공제 개편안 역시 아직 확정되지 않아 집주인들은 관망세를 유지할 가능성이 크다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해 세제는 이미 확정된 만큼 집주인들은 7월 세제 개편안을 보고 움직일 것”이라며 “내년까지 매도 시점을 저울질하는 흐름이 이어질 수 있다”고 말했다.

다만 정책 변수에 따라 시장이 다시 흔들릴 가능성도 남아 있다. 다주택자 양도세 중과 배제, 상생임대인 특례 폐지 여부 등에 따라 매물이 다시 늘어날 수 있다는 관측이다.

결국 서울 주택시장은 당분간 ‘매물 감소→가격 상승 압력 확대’ 흐름을 이어갈 가능성이 크다는 분석이 나온다. 공급 부족과 정책 불확실성이 겹치면서 시장 변동성이 다시 커지고 있다는 평가다.