GS건설, 성수1지구 '단독 레이스' 굳혔다 [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] 서울 강북 재개발 최대어로 꼽히는 성수전략정비구역 제1지구(성수1지구) 시공사 선정 작업이 사실상 GS건설의 수의계약 국면으로 접어들었다.

지난 1차 입찰에 이어 두 번째로 마련된 현장설명회에서도 GS건설이 단독으로 참여하면서, 업계의 예상대로 '자이(Xi) 천하' 독주 체제가 굳어지는 모양새다.

3일 오후 4시 성수1지구 조합 사무실에서 열린 시공사 선정을 위한 2차 현장설명회는 GS건설의 단독 참석으로 마무리됐다.

도시 및 주거환경정비법에 따라 시공사 선정 입찰이 2회 이상 유찰될 경우 조합은 수의계약으로 전환할 수 있다. 이에 조합은 조만간 이사회와 대의원회를 거쳐 GS건설을 우선협상대상자로 선정하고, 시공사 선정 총회를 열어 최종 확정하게 될 전망이다.

성수1지구 재개발은 성수동1가 일대 19만4398㎡에 지하 4층~지상 최고 69층 17개 동, 3014가구 규모의 아파트를 조성하는 대형 프로젝트다. 총공사비가 약 2조1540억 원에 달해 성수전략정비구역 내 4개 지구 중 규모가 가장 크다.

GS건설은 이번 수주를 위해 일찌감치 '올인' 전략을 펼쳐왔다. 지난달 1차 입찰 마감 전 보증금 1000억원을 전액 현금으로 선납하며 강력한 의지를 드러냈고, 단지명으로 강(Rivière)과 특별함(Unique)을 결합한 '리베니크 자이(RIVENIQUE XI)'를 제안했다.

특히 GS건설은 단독 입찰로 인한 수의계약 전환 시에도 기존에 제시했던 파격적인 입찰 조건을 그대로 유지한다는 방침이다. 세계적 건축가 데이비드 치퍼필드와의 설계 협업, '인공지능(AI) 헬스케어 컨시어지' 도입, 한강 파노라마 조망 특허 구조 적용 등 경쟁 입찰을 전제로 준비했던 하이엔드 스펙을 그대로 밀고 나가 조합원들의 신뢰를 얻겠다는 계산이다.

이러한 GS건설의 단독 질주는 대형 건설사들의 '선택과 집중' 전략이 맞물린 결과로 풀이된다. 당초 유력한 대항마로 꼽혔던 현대건설이 마감재 스펙 등 입찰지침에 대한 이견과 사업 리스크 관리 차원에서 발을 뺀 것도, 결국 화력을 집중할 '타깃'을 압구정으로 재설정한 데 따른 행보라는 분석이다. 결과적으로 GS건설은 압구정을 포기하고 성수를 택했으며, 현대건설은 성수 대신 압구정에 전력을 쏟는 '교차 전략'을 택한 셈이다.

이러한 건설사들의 수주 지도 재편에 따라 한강을 사이에 둔 두 요충지의 분위기는 분명하게 엇갈리고 있다. 성수1지구가 평온한 수의계약 수순을 밟으며 '내실 다듬기'에 들어간 것과 달리, 한강 건너편 압구정 재건축 시장은 치열한 '용호상박'의 모습이다. 현재 압구정 3·4·5구역은 삼성물산과 현대건설, DL이앤씨 등 업계 최상위권 건설사들이 경쟁하고 있다.

특히 압구정 3구역은 공사비만 5조원을 넘나드는 역대급 사업지로, 현대건설이 '압구정 현대'의 명성을 잇기 위해 사활을 걸고 있다. 이에 맞서 삼성물산은 4구역에서 세계적인 건축 설계사와 손잡고 혁신 설계를 예고하며 맞불을 놓는 등 성수동과는 대조적인 경쟁구도가 형성되고 있다.

성수1지구의 시공사 선정 절차가 본궤도에 오르면서 인근 성수4지구와의 속도 경쟁도 관전 포인트로 떠올랐다. 최근 77층 초고층 설계를 확정하며 기세를 올리고 있는 4지구에 맞서, 1지구는 GS건설이라는 확실한 파트너를 조기에 확정 지어 사업 안정성을 꾀한다는 전략이다.

현장에서 만난 한 조합 관계자는 "경쟁이 성사되지 않아 비교군이 없어진 점 등은 아쉽지만, 조합장의 의지가 견고한 만큼 수의계약 절차를 신속히 밟아 사업 속도를 높일 것이란 기대가 크다"며 "성수동 최고의 입지에 걸맞은 명품 단지를 짓는 데 집중하겠다"고 밝혔다.

성수1지구는 현재 전용 84㎡ 입주권 평균 호가가 40억원을 상회하며 강남권에 육박하는 몸값을 자랑하고 있다.

3월 1일 기준 성수동 2가 '서울숲 힐스테이트’ 전용 84㎡ 실거래가가 27억원 선에 거래됐고, 55평은 평균 32억선에서 거래됐다. 성수동의 랜드마크인 '트리마제'는 국평이 60억원 안팎에 거래되는 등 평균 거래가가 강남권 주요 하이엔드 단지와 엇비슷한 시세를 형성하고 있다는 점이 이 같은 분석을 뒷받침한다.

성수동 연무장길 인근 공인중개업소 대표 A씨는 "성수1지구는 입지와 규모 면에서 성수동 전체의 '지표'가 되는 곳"이라며 "최근 대우건설과 롯데건설 등이 치열하게 맞붙으며 수주 조건과 설계안을 두고 잡음이 이어지는 성수4지구와 비교하면, 오히려 1지구처럼 확실한 파트너를 선점해 속도감 있게 사업을 추진하는 것이 정비사업의 '좋은 표본'이 될 수 있다"고 평가했다.

이어 그는 "단독 입찰 상황임에도 GS건설이 제시한 하이엔드 스펙이 워낙 견고해 실거주와 투자 목적의 매수 문의가 꾸준하다"며 "시공사 낙점 소식이 공식화되면 호가는 한 차례 더 탄력을 받을 가능성이 있을 것"이라고 내다봤다.

조합은 빠르면 오는 5월 말에서 6월 초(예상) 시공사 선정 총회를 열고 GS건설을 최종 시공자로 낙점할 계획이다.