"다주택자 매물 달랑 한 채"⋯다주택자 줄어든 탓? [현장]

[아이뉴스24 이효정 기자] "이 주변에 아파트가 대략 1만가구 있는데, 지금 다주택자가 내놓은 매물은 1가구예요. 그것도 시세 대비 저렴한 국민평형(전용면적 84㎡)이 20억원입니다. 설 연휴 이후에도 달라질 수 있겠지만, 지금 당장은 매물이 많이 나오는 편은 아니에요."(마포구 A중개사무소 관계자)

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 확정되면서 주택시장 분위기가 달라지는 가운데 서울 내에서도 지역별 온도차가 발생하고 있다. 근본적으로 다주택자 매물의 절대적인 규모가 한정적이기 때문이다.

전문가들은 서울의 경우 '3중 규제(토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구)'로 묶여 있어 매도-매수가 모두 쉽지 않은 환경이라며, 시장에 더 많은 매물이 나오도록 활로를 만들어줘야 한다는 지적이다.

8일 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물건은 지난 6일 기준 5만9706가구다. 이재명 대통령이 다주택자 중과 유예 종료를 처음 언급한 지난달 23일 5만6219가구보다 3487가구, 6.2% 증가했다.

이 대통령이 연일 다주택자를 겨냥해 압박 수위를 높여가자 일부 집주인들이 시장에 매물을 내놓고 있다는 분석이 나온다.

4년간 유지돼 온 다주택자 양도세 중과 유예 조처가 오는 5월9일 종료된다. 이날 계약분을 기준으로 하며 지역에 따라 3~6개월 내에 잔금을 치러야 한다.

보유 기간 15년인 시가 20억원의 주택을 매도해 10억원의 양도차익이 발생했다면, 현재 기준으로는 2억6000만원의 세금이 부과된다. 중과 유예 종료 이후에는 2주택자는 5억9000만원, 3주택 이상 보유자는 6억8000만원을 납부해야 한다.

전문가들은 매물이 늘어나는 점은 긍정 평가하지만, 다주택자들의 매물의 규모가 한정적이라고 지적한다.

심형석 우대빵연구소장은 "주택 소유자 중 다주택자의 매물 규모는 한정적이고 대부분은 1주택자"라며 "최근 몇 년간 집값 상승세는 1주택자의 갈아타기나 무주택 실수요자들이 꾸준히 매수에 나서면서 오른 영향이 더 크다"고 말했다.

최근 몇 년간 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되면서 다주택자가 줄어드는 추세고, 다주택자가 내놓는 매물도 양도차익이 적은 물량부터 내놓을 가능성이 크기 때문에 집값을 견인하는 선호지역은 온도차가 다를 수 있다는 진단이다.

국가데이터처에 따르면 2024년 11월 기준 서울의 2주택 이상 다주택자는 37만2000명으로 2019년 39만3000명보다 2만1000명 줄었다.

이런 흐름은 전국적으로도 감지된다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 12월 기준 집합건물 2채를 소유한 다소유지수는 11.307로, 전년 동월(11.337)보다 0.03p 낮아졌다. 2019년 말(11.481)과 비교해도 소폭 하락한 수준이다. 2주택자 비중은 2020년 11.381을 기록한 이후 등락을 거듭하며 점진적으로 하락하는 흐름을 보이고 있다.

다주택자 입장에서는 전세계약이 상당 기간 남아있을 가능성이 높아 매도가 쉽지 않기도 하다.

매수자들도 부담이 크기는 마찬가지다. 서울은 과거 대비 집값 수준이 크게 높아진 상황이고, 대출도 여의치 않다. 게다가 토지거래허가구역이라는 한계도 있다.

A 중개사무소 관계자는 "집을 비워놓고 있는 것이 아니라 전월세를 놓고 있는 사례가 대부분인데, 서울 전체가 토허제여서 매입하더라도 실거주 의무를 지킬 수 없는 환경"이라고 말했다.

이 관계자는 "주택에 매수에 나서고 싶은 수요는 있는데, 15억원이 넘어가는 주택의 경우 주택담보대출 한도가 줄어들고 전세를 끼고 사는 갭투자도 안되지 않으니 막상 거래성사가 쉽지 않다"고 했다. 다주택자의 급매물을 중과 배제 기간 안에 소화하기 어려운 경우가 다반사라는 얘기다.

KB부동산에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 지난달 15억2162만원으로, 지난해 1월(12억7503만원)보다 2억4659만원 상승했다. 대출 규제는 지난해 6·27 대책과 10·15 대책을 통해 더욱 강화됐다. 현재 주택담보대출 한도는 15억원 이하 주택 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한돼 있다.

전문가들은 매도-매수자가 모두에게 퇴로가 만들어져야 급매물이 나와도 거래가 성사될 수 있어 정부가 추가적인 유인책을 검토할 필요가 있다고 지적한다. 당장 다음주 정부가 다주택자의 전세 낀 매물에 대한 보완 방안을 내놓을 계획이어서 어떤 구체적인 내용이 담길지 다주택자나 수요자 모두 관심을 기울이고 있다.

송승현 도시와 경제 대표는 "다주택자가 과거 대비 줄었기 때문에 다주택자의 매물이 나오더라도 시장을 안정시키거나 가격을 약세로 전환하기는 획기적 모멘텀으로 작용하기 어렵다"며 "임장을 하려 해도 매물이 없어 예전처럼 한번에 여러 곳을 보기 어려울 정도여서 토허제 등 일부 규제를 완화해 매물이 나오도록 환경을 조성할 필요가 있다"고 지적했다.