"개업 무섭다는데"⋯'떡' 돌리는 강남 공인중개업소

[아이뉴스24 이효정 기자] "임대료에 광고 비용, 기본 운영비 등 중개사무소 운용에 매월 500만원은 고정비용으로 들어가죠. 매매뿐 아니라 전세 매물도 줄어서 거래가 안 되니 어렵습니다. 서울 한강변 선호지역에서 멀어질수록 집값도 낮아지니 중개수수료 수입도 낮아질 수밖에 없어요." "비용을 줄이기 위해 사무실을 나눠쓰는 '숍인숍(Shop-in-shop)'처럼 사무실을 나눠쓰며 동업하는 형태도 늘어나고 있습니다. 10년 이상 중개사무소를 운영한 사람들은 한 건이라도 거래를 성사시키지만, 신규 개업한 공인중개사들은 고객층이 두텁지 않으니 어렵겠죠."

서울 영등포구 신길동의 공인중개사 A씨의 말이다. 최근 몇년새 부동산 경기가 얼어붙자 영업 중인 공인중개사가 줄어들고 비용을 줄이기 위한 '한 지붕 두세가족' 형태의 운영이 늘어나고 있다는 얘기다. 부동산 대책이 나올 때 마다 '거래 절벽' 현상이 반복돼 운영 부담이 더 커졌다고 하소연했다.

그런데 서울 한강 이남 지역에서는 신규 개업 규모가 유지되고 있어 눈길을 끈다. 집값 상승세를 견인하고 상업시설이 밀집된 지역이어서 가능한 일로 풀이된다. 다만 올해 거래 절벽이 이어지면 개업 중개업소 증가세는 곤두박질칠 가능성이 높다는 지적이 나온다.

26일 한국공인중개사협회의 '개업 공인중개사 현황'에 따르면 지난해 말 기준으로 현재 전국에서 영업 중인 개업 공인중개사는 10만9318명으로 전년 말 대비 2649명, 2.4% 줄어든 것으로 집계됐다.

수도권은 6만2078명으로 같은 기간 1145명, 1.8% 감소했다. 인천과 경기가 각각 2.2%, 2.6% 줄어들었고, 서울은 1.2% 축소됐다. 지방은 지난해 말 기준 4만7249명으로 전년 대비 1504명, 3.1% 줄었다.

지난해 신규 개업한 공인중개사는 전국 기준 9150명으로 1만명을 밑돌았다. 이는 국제통화기금(IMF) 외환위기 시절인 1998년(7567명) 이후 가장 낮은 수치다.

또 지난해 폐업한 공인중개사는 1만1297명, 휴업은 1198명으로 휴·폐업은 총 1만2495명이다. 신규 개업 규모를 웃도는 수준이다.

이처럼 신규 개업 공인중개사보다 휴·폐업 공인중개사가 많은 현상은 지난 2023년 2월부터 2년10개월째 계속되고 있다. 특히 지난해 8월과 11월 신규 개업 공인중개사수는 각각 583명, 577명을 기록하며 통계 작성 이래 처음으로 600명을 밑돌기도 했다.

근본적으로 공인중개사는 거래가 성사돼야 중개수수료를 받을 수 있다. 지난해 서울을 중심으로 선호 지역의 거래량은 증감을 반복했다. 세 차례의 부동산 대책이 잇따라 나오면서'대책 시행 전 거래가 증가했다가 시행 후 거래 절벽에 빠져드는 현상이 이어졌다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울 아파트 매매거래건수는 지난해 초 거래가 늘면서 3월 9800건까지 거래됐다가 강남3구와 용산구까지 토지거래허가구역으로 묶이면서 감소세로 돌아섰다. 6월에는 6·27대책 시행 전 거래를 서두르는 수요가 몰리면서 1만1266건으로 거래가 다시 늘었다가 다시 거래 절벽으로 빠져들었다. 9월에 8663건 거래되더니 10·15대책 이후 다시 거래가 급감하면서 지난달에는 4596건을 기록했다.

서울 강남지역 개업 중개업소 소폭 증가 vs 강북에선 감소

다만 서울 내에서도 지역별 온도차가 감지된다. 서울은 지난해 2594명이 새로 문을 열어 전년도 2583명에 비해 0.4% 증가했다. 서울은 영업 중인 공인중개사 규모가 가장 많은 경기도(3만여명) 다음으로 공인중개 업소가 많은 지역이다.

특히 서울 한강 이남 지역 서울남부시회 신규 개업 공인중개사 규모가 1656명으로 전년도 1609명보다 2.9% 늘었다. 서울남부시회는 강서·양천·구로·금천·영등포·동작·관악·강남·서초·강동·송파구로 한강 이남 11개 자치구가 포함돼 있다.

이는 서울북부시회에서 3.7% 줄어든 것과 대비된다. 지난해 938명이 신규 개업했는데, 이는 전년도 974명보다 36명 적다. 서울북부시회는 종로·중·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포구 강북 14개 자치구를 포함한다.

한국공인중개사협회 관계자는 "한강 벨트를 중심으로 상대적으로 강남권에 호재가 있어 강북보다는 강남쪽에 신규 개업이 더 있었다"며 "현재 주택시장은 거래량이 줄어들면서 가격이 오르고 있는데, 현금 여력이 있는 수요자들이 매수에 나서는 현상이 반영된 것 같다"고 말했다.

강남권은 거래 절벽이어도 거래되는 주택의 평균 가격이 높다. 지난 23일 기준 이번달 서울 아파트 평균 거래 금액은 10억4090만원이었다. 이에 비해 강남구는 21억6306만원, 서초구는 21억8233만원으로 2배 가량 차이가 벌어졌다. 송파구도 18억5486만원이었다.

KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트값은 전년 동월 대비 평균 11.26% 올랐다. 강북 11개구는 7.51% 상승한 데 반해 강남 11개구는 14.73% 상승해 오름폭이 두 배 가까이 차이가 났다.

이에 더해 서울에서 한강 이남에 빌딩 등 상업시설이 몰려 있는 영향도 크다는 관측도 있다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "정책에 따라 거래가 출렁이면서 전반적으로 공인중개사들이 어려움을 겪고 있어 지난해 상반기 성사된 거래로 발생한 수수료로 버티고 있을 것"이라면서 "강남권은 높은 가격에 거래가 발생하면 수수료가 높으니 신규 개업하려는 수요가 꾸준한 편이나, 올해 거래가 계속 부진하면 개업 공인중개사도 줄어들 것"이라고 내다봤다.

심 소장은 "주택시장 말고도 상업용 부동산만 특화해서 영업하는 중개사무소도 강남권에서 신규 개업을 많이 한다"며 "상업용 건물은 마포와 성동구도 취급하지만 물건의 특성상 강남권의 빌딩 특화 중개사무소를 선호하는 경향도 있어 이런 점도 신규 개업에 영향을 줬을 것으로 보인다"고 분석했다.