"미아 다세대가 5억원대"⋯재개발이 밀어올린 집값 [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] "펜스로 둘러싸인 골목과 이주 안내문이 요즘 미아사거리 인근 동네의 풍경이 됐죠."

노후 주택이 빼곡한 서울 강북구 미아동이 '미아 뉴타운' 지정 이후 22년 만에 변화의 기로에 선 가운데, 한 미아동 입주민이 16일 현장을 찾은 기자에게 한 말이다.

미아2·3·4 재정비촉진구역 재개발·재건축 사업이 동시에 속도를 내면서 미아뉴타운에만 총 5500가구 규모의 신축 공급이 예고됐다. 대형 건설사들의 관심이 이어지는 가운데 장기간 멈춰있던 이 일대가 강북권의 새로운 주거 메카로 자리 잡을 수 있을지 주목 할 만 하다.

16일 찾은 미아동 현장은 변화의 조짐이 곳곳에서 감지됐다. 지하철 4호선 미아사거리역 4번 출구에서 나와 조금 걸으면 낡은 다가구주택과 단독주택들이 펜스로 둘러싸인 채 철거를 앞두고 있었다.

골목 입구마다 붙은 이주 안내문과 현장에 설치된 조감도에는 재개발 이후 들어설 대단지 아파트 조감도의 모습이 구체적으로 보인다.

이 가운데 가장 큰 관심을 받는 곳은 총공사비 약 1조7000억원 규모의 서울 강북구 미아2구역 재개발 사업이다. 정비업계와 인근 중개업소들 사이에서는 삼성물산과 롯데건설, GS건설의 3자 구도로 시공권 경쟁이 전개될 가능성이 높다는 관측이 나온다.

건설사 직원들이 현장에서 조합원들과 직접 소통하는 모습을 자주 볼 수 있었다는 미아동 공인중개사 A씨는 "삼성물산과 롯데건설 직원들이 현장에서 조합원들과 직접 이야기하는 모습을 봤다"며 "이미 근처 래미안 센터피스와 롯데캐슬 클라시아 등 대표 브랜드 단지를 시공했던 만큼 미아2구역을 통해 브랜드 사업성을 확장하려는 것으로 보인다"고 말했다.

미아사거리 역 인근 공인중개사 B씨는 "업계와 조합원들 사이에서는 미아3구역에 자이 아파트를 조성중인 GS건설에 대한 인지도나 시공 경험 평가도 좋은 편"이라며 "브랜드 경쟁력은 물론 시공 안정성 측면에서도 다른 건설사들과 비교해 뒤처지지 않는다는 분위기"고 현장 분위기를 전했다.

미아2구역은 강북권에서도 손꼽히는 대형 재개발 사업지다. 서울시의 재정비촉진지구 규제 철폐 정책이 처음 적용되면서 기존보다 건물을 더 높게 짓고 가구 수를 늘릴 수 있는 여건이 마련된 것이다.

이에 따라 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 종 상향이 확정됐고, 용적률은 261%에서 310%로 높아졌다. 전체 가구 수 역시 3519가구에서 4003가구로 약 500가구 늘어났다.

공급 규모가 커지면서 일반분양 물량도 1780가구까지 확대됐다. B씨는 이를두고 "일반분양이 많아질수록 사업에 필요한 자금을 분양 수입으로 충당할 수 있어 조합원들이 부담해야 할 돈이 줄어들 가능성이 커진다"며 "그동안 사업이 막혀 있던 미아2구역이 다시 속도를 내게 된 가장 큰 이유이지 않을까 한다"고 설명했다.

매수 문의가 늘었다는 미아사거리 인근 공인중개사 C씨는 "미아2구역은 정비사업 구역 가운데 면적이 가장 크고 평지에다 역과 가까워 입지가 좋다"며 "추정 비례율(조합원이 새 아파트를 받고 남는 이익의 비율)이 115% 수준으로 평가되면서 조합원 분담금 부담이 상대적으로 적다는 인식이 퍼져 매물이 쉽게 나오지 않을 것"고 말했다.

이런 기대감은 가격에 빠르게 반영되고 있다. A씨는 "최근 전용 42.9㎡ 다세대주택 매물이 5억9000만원에 나오면서 평당 4000만~5000만원을 웃도는 수준"이라며 "과거 미아동에서는 보기 힘들었던 가격대지만, 재개발 이후 책정될 일반분양가와 주변 신축 아파트 시세를 기준으로 보면 매수자들은 이를 '미래 가치가 미리 반영된 가격'으로 받아들이는 것"라고 설명했다.

재개발 후 분양가 전망도 마찬가지다. 업계에서는 미아2구역의 평당 예상 일반분양가를 약 4200만원 수준으로 보고 있다. 전용 84㎡ 기준 분양가로 따지면 13억원을 웃돌 것으로 추정된다. 이는 인근 미아송천센트레빌(전용 84㎡)의 2025년 말 시세(약 10억원)보다 높은 수준이다. 롯데캐슬 클라시아나 래미안길음센터피스(16억~17억원대)와 비교하면 상대적으로 부담이 덜할 수 있다는 평가도 나온다.

미아2구역을 중심으로 인근 구역들도 사업 속도가 빨라지고 있다. 영훈초·중·고와 가장 맞닿아 있는 미아3구역은 지난해 6월 관리처분인가 이후 이주를 마무리하고, 올해 상반기 철거를 거쳐 하반기 착공과 일반분양에 나설 예정이다. 총 1051가구 규모로, 롯데건설이 시공을 맡아 2030년 말 입주를 목표로 한다.

재건축 사업지인 미아4구역은 지하 4층~지상 28층, 총 493가구 규모로 재탄생한다. HDC현대산업개발이 시공을 맡았으며, 2023년 11월 관리처분인가를 받았다.

미아2·3·4구역 재개발이 본격 시동을 걸면서 10년 넘게 정체돼 있던 강북 부동산 지도가 다시 그려지고 있다는 분석이 나오지만, 전문가들 사이 강북권 주거 시장 전체에 활력을 불어넣을 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다는 목소리도 있다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "재개발이 시작되는 지역은 주택 수요가 적극적으로 유입되면서 주변 시장에 움직임을 불어넣을 것"이라며 "입지와 투자수익이 좋은 강북 구도심도 이런 흐름에서 예외는 아니다"라고 말했다.

그러나 한 업계 관계자는 "재개발 단지 규모가 크더라도 강북권 전체 주거지에 미치는 영향은 제한적일 수 있다"며 "사업 속도·분양 시점·수요 성향 등 여러 변수에 따라 시장 반응이 달라질 수 있다"고 설명했다.