집값이 더 뛴다 했더니…서울 전세가율 '뚝'

[아이뉴스24 이수현 기자] 서울 아파트값이 치솟으면서 전셋값과 매매가격 차이(전세가율)가 커지고 있다. 전셋값은 계약갱신청구권제와 전월세상한제에 묶인 채여서다. 하지만 임대차보호 제도 시행 이후 전세계약을 체결한 물건의 만료시기가 조만간 차례로 도달하면서 전셋값이 들썩일 수 있다는 전망이 나온다.

8일 KB부동산에 따르면 11월 서울 아파트 전세가율은 51.27%로 2023년 9월 51.08% 이후 2년 2개월 만에 최저치를 기록했다. 지난 1월 이후 10개월 연속 하락하고 있는 전세가율은 강북권(54.90%)과 강남권(48.02%) 전역에서 떨어지고 있다.

자치구별로 보면 강남구가 37.9%로 가장 낮고 송파구(40.1%), 용산구(40.5%), 서초구(42.3%)가 뒤이었다. 이들 지역 모두 올해 주택 가격이 빠르게 오르면서 지난 3월 토지거래허가구역으로 지정됐던 곳이다. 매매가격이 전셋값보다 빠르게 상승하면서 전세가율이 하락한 것으로 풀이된다.

전세금은 한번 거래하면 2년간 묶여 가격 변동이 덜하다. 또한 2020년부터 임대인 보호를 위해 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행된 점도 영향을 줬다. 계약갱신청구권을 사용하면 기본 2년에 2년 더 계약을 연장할 수 있다. 또한 전월세상한제로 계약기간 중 올릴 수 있는 임대료가 5%로 제한되면서 전셋값이 오르지 못했다.

올해 아파트 전세거래 중 갱신 거래 비중은 지난해 대비 크게 올랐다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 1월 1일부터 12월 5일까지 서울에서 거래된 전세 거래 12만4262건 중 갱신 거래는 5만6577건으로 전체의 45.53%를 차지했다. 지난해에는 총 13만6018건 중 갱신 거래가 4만5912건으로 33.75%였던걸 고려하면 1년 전과 비교해 갱신 거래가 크게 늘었다.

이와 함께 강남권 정비사업 또한 원인으로 지목된다. 일반적으로 재개발과 재건축 등을 진행할수록 미래 가치가 오르면서 주택 가격이 상승하는 반면 건물 노후화가 심화하며 임대가격은 하락한다. 이에 정비사업이 활발할수록 전세가율이 낮아진다는 의견이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "세입자 입장에서 낮은 전세가율은 큰 문제가 없겠지만 집주인들은 본인이 가진 물건의 가치 대비 임대료가 낮다는 불만이 나올 수 있는 사안"이라고 진단했다.

문제는 갱신된 거래까지 만료될 경우 이전보다 높은 가격에 신규 거래를 맺어야 한다는 점이다. 전세계약을 체결할 경우 4년간 올릴 수 있는 전셋값이 제한적이었던 만큼 집주인들이 임대가격을 한꺼번에 높일 수 있기 때문이다.

이런 영향으로 같은 아파트 단지 내에서 전셋값이 크게 다른 사례가 속출하고 있다. 송파구 헬리오시티 전용 39㎡의 경우 지난 11월 7억3000만원에 신규 전세 거래가 체결됐다. 지난 7월 같은 타입이 6억5000만원에 갱신 거래된 것과 비교된다. 같은 단지와 평형이더라도 1억원 가까이 전셋값이 차이나는 셈이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "집주인들이 임대차법 때문에 전세를 공급하지 않는 점도 고려해야 한다"면서 "4년 임대가 만료된 매물들도 이전에 올리지 못했던 가격을 반영해 새 전세 계약을 체결하고자 할 수 있다"고 전했다.