'깐깐' 전세보증⋯지방에선 '초비상'

[아이뉴스24 이수현 기자] 지방 아파트 가격 하락이 이어지면서 전세가율(매매가격 대비 전세가격)이 상승곡선을 그리는 가운데, 전세보증 심사가 강화되며 전세보증을 받지 못하는 사례가 급증할 것이란 우려가 나온다.

28일 KB부동산에 따르면 이달 전국 아파트 전세가율은 68.17%로 1년 전 기록한 67.40% 대비 0.77%포인트(p) 상승했다. 전세가율은 높아질수록 매매가격과 전세가격이 비슷한 수준이라는 의미로, 주택가격이 크게 하락하면 매매가격이 전세가격 수준에 근접하거나 그 이하로 내려가게 되면서 전세보증금이 위험해지는 '깡통전세' 발생 우려를 낳는다.

무엇보다 전국 전세가율 상승은 지방이 이끌었다는 점이 주목할 지점이다. 지방 5개 광역시 전세가율은 69.96%, 그 외 지방은 76.48%을 기록했다. 1년 전과 비교하면 각각 1.63%p, 0.40%p 올랐다. 지방 아파트 가격이 전세가격보다 빠르게 하락하면서 매매가격과 전세가격 사이 간격이 좁아지는 것으로 풀이된다. 집값 상승세가 이어지고 있는 서울과 경기도는 올해들어 전세가율이 매달 하락하고 있다.

일부 지역에서는 전세가율이 80%를 넘어서기도 했다. 부동산 업계에서는 전세가율이 80%를 넘어갈 경우 깡통전세 위험 수준이라고 보고 있는데 이미 그 수준을 넘어선 셈이다. 울산 동구는 82.05%까지 치솟았고 충북 청주(81.40%), 충남 서산(81.68%), 전남 광양(82.37%)과 목포(81.58%), 순천(80.54%), 경북 포항(82.69%)과 구미(81.10%) 등이 대표적이다. 경남 사천시는 84.32%까지 올랐다.

문제는 여전히 지방 주택시장 침체가 이어지면서 향후 주택가격이 더 하락할 수 있다는 점이다. KB부동산에 따르면 8월 3주(18일 기준) 지방 5개 광역시 아파트 평균 매매가격지수는 1년 전 대비 2.55% 하락했고 그 외 지방은 1.21% 떨어졌다. 그와 달리 같은 기간 전세가격은 5개 광역시가 0.20% 올랐고 그 외 지방은 0.38% 하락하는 데 그쳤다. 매매가격 하락은 이어지는데 전셋값은 그에 미치지 못하고 있다.

이에 더해 HUG와 HF 등이 전세보증 기준을 강화하면서 집주인 부담이 더 커질 수 있게 됐다. 지난해 HUG는 전세보증을 심사할 때 선순위 채권과 임차보증금 합이 공시가격의 126%를 넘으면 보증을 거절하기로 한 바 있다. 또한 HF도 28일부터 은행 재원 일반 전세자금 보증과 무주택 청년 특례 전세자금 보증을 심사할 때 같은 기준을 적용할 예정이다.

해당 조치는 최근 수년간 빌라와 오피스텔 등 비아파트에서 속출한 전세사고를 방지하기 위해 도입됐다. 그런데 기존에 해당 전세보증을 받아 전세 계약을 맺었더라도 강화된 심사 기준 때문에 전세보증을 받지 못하는 경우가 생길 수 있는 환경이 된 것이다. 이에 아파트 대비 공시가격이 낮았던 비아파트 임대인들은 HF 전세보증 심사 기준 강화를 유예해달라고 요청하고 있다.

업계에서는 전세보증 기준이 강화될 경우 전세가율이 높은 지방 아파트부터 영향을 받을 수 있다고 진단했다. 일반적으로 아파트는 비아파트 대비 공시가율이 높은 편이지만 전세가율이 높은 지역의 경우 전세보증 심사가 거절될 수 있어서다.

예를 들어 지방 경남 사천 소재 A단지는 전세가격 1억9000만원에 매물 등록돼 있다. 해당 매물의 올해 공시가격은 1억2600만원으로 전세가격이 공시가격의 150%가 넘는다. 충북 청주 B단지는 전세 가격이 4억5000만원이지만 공시가격은 3억5100만원이라 전세보증금만으로도 HUG와 HF가 세운 기준인 공시가격의 126%가 넘는다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 "세입자들이 보증을 받지 못하는 사례가 늘어나면서 보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세로 전환될 수 있다"면서 "전세 수요가 많았던 임대차 시장의 월세화가 가속화될 것"이라고 분석했다.