"디딤돌대출 12월2일부터 수도권 규제 강화"

[아이뉴스24 이효정 기자] 잠시 유예됐던 디딤돌대출 대출 규제 강화 방안이 12월2일부터 수도권을 대상으로 본격 시행된다.

대출 수요자들의 반발을 의식해 방공제를 의무 적용하고 입주 전 아파트 등 후취담보대출을 제한한다. 비수도권·비아파트, 3억원 이하 저가 주택, 신생아특례 대출 수요는 적용 배제한다.

다만 시행 전일까지 입주자모집공고하는 물량에 대해서는 기존 규제가 적용돼, 내년 상반기 입주 단지까지는 대출금액에 차이가 없을 전망이다. 다만 방공제를 활용한 대출 한도 조이기 방식은 결국 향후 집값 양극화를 부추기는 요인이 될 것이란 우려가 나온다.

국토교통부는 이런 내용을 담은 디딤돌대출 '맞춤형 관리 방안'을 내달 2일 대출 신청분부터 적용하기로 했다고 6일 발표했다. 주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고 기금의 지속 가능성 제고를 위한 조치다.

수도권에 대해 방공제 면제를 제한하고, 후취담보 조건으로 미등기 아파트에 담보대출을 해주는 신규 대출을 원칙적으로 막는다.

신축 분양단지의 경우 입주자 모집공고가 제도 시행 전인 내달 1일까지 이뤄지고, 입주기간 시작일이 내년 6월30일까지인 경우 디딤돌대출을 통한 후취담보대출, 잔금대출이 가능하다.

따라서 일반 주택 구입자라면 내달 2일 신청자부터는 수도권의 아파트 구입 시 디딤돌대출을 받으면 방공제 면제를 받지 못해 서울과 경기에서는 약 5000만원의 대출 한도가 줄어들 것으로 예상된다.

방공제는 주택담보대출을 실행할 때 주택임대차보호법상 세입자에게 보장되는 최우선변제금을 말하는데 대출자가 대상 주택을 전월세로 놓고 문제가 발생했을 때를 대비해 먼저 보장해줘야하는 최소한의 금액을 미리 떼는 공제다. 그간 별도의 보증서를 발급 받으면 이런 방공제를 하지 않아 대출 한도가 늘어나는 효과가 있었지만, 국토부는 이를 LTV 규정 도입 취지를 벗어나는 대출이라고 판단했다. 서울 방공제 금액은 5500만원, 경기등 수도권과밀억제권역은 4800만원이다.

일례로 과밀억제권역인 경기도의 5억원짜리 아파트를 사는 매수자라면 지금은 LTV 70%(생애 최초 구입자 80%)가 적용돼 집값 5억원의 3억5000만원까지 디딤돌대출이 가능하다. 별도의 보증 가입으로 방공제를 면제 받아서다. 그런데 내달 2일부터는 똑같이 LTV 70%를 적용받아도 방공제를 면제받을 수 없어 4800만원을 차감한 3억2000만원만 대출이 가능하다. 대출 한도가 4800만원 줄어드는 셈이다.

생애최초 주택구입자의 경우 LTV를 현행대로 80%로 유지하지만, 방공제 의무 적용, 후취담보 제한 등 조치는 적용하기로 했다.

적용 배제 대상에는 비수도권, 비아파트외에도 신생아특례 디딤돌대출과 전세사기 피해자 지원용 디딤돌대출도 제외한다.

다시 말해 수도권에서 신생아특례로 디딤돌대출을 받는 사람 중 생애최초 주택 구입자는 LTV 80%를 적용받으며, 방공제 면제도 가능해 한도가 줄어들지 않는다는 얘기다. 이에 더해 신생아특례대출의 소득요건을 현행 13000만원에서 2억원으로 완화하는 조치도 예정대로 시행할 계획이다. 국토부는 "결혼 패널티 해소 목적을 고려해 부부 모두 소득이 있는 가구에 한정해 소득요건을 완화할 예정"이라며 "금리 등 구체적인 대출 조건은 추후 발표하겠다"고 밝혔다.

아울러 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 경우에도 적용을 배제한다. 대출 축소로 인한 부담이 큰 점을 고려한 조치다.

◇"당장 입주하는 단지 문제없지만…집값 양극화 부추길 것"

이번 디딤돌대출 규제 강화 방안은 최근 논란을 의식해 내달 상반기 신규 입주 단지까지는 문제가 없어 대출 수요자들은 한숨 돌릴 수 있게 됐다.

다만 방공제를 활용한 대출 한도 축소로 향후 수도권 일반 주택 매매 수요에 일부 영향을 끼칠 수밖에 없다는 게 전문가들의 평가다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공식적으로는 '주택시장 및 가계부채의 안정적 관리'가 명분이지만, 실질적으로는 '집값 잡기'의 일환으로 볼 수 있다"며 "수도권 아파트만 적용 대상이라는 것이 이를 뒷받침한다"고 지적했다.

그러면서 "당장 신축 아파트의 입주 대출에는 문제가 없을 것"이라며 "신생아 특례대출을 비롯한 적용 배제 대상을 보면 이번 조치는 일반 매매 거래가 초점이라는 의미"라고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장도 "서울을 비롯한 수도권의 디딤돌대출 수요는 인기 지역이 아니기 때문에 수도권에 규제를 강화하면 수도권 외곽 등과 같은 디딤돌대출 가능 지역의 주택 매수 수요를 위축시켜 지역별 양극화는 심화할 가능성이 있다"고 우려했다.

김 소장은 "정책의 방향이 무주택자들의 내 집 마련을 도와야 주거 안정성도 꾀할 수 있는데 이런 규제 강화는 탁상행정이나 다름 없다"며 "내년에는 서울을 중심으로 입주물량이 적어 전셋값 상승 압박이 큰 상황으로, 디딤돌대출 규제는 결국 수도권 거주자들에게는 '전세에 살라'는 얘기밖에 안 되기 때문에 전세 수요를 분산시켜야 하는 정부가 정작 전세에 살라고 부추기는 꼴"이라고 꼬집었다.