"집주인엔 전세대출 원금 DSR 완화 검토해야"

[아이뉴스24 박은경 기자] 세입자(임차인)의 전세대출 이자에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하고, 집주인(임대인)에겐 기존 DSR 규제 상한을 낮춰 적용하면, 전세보증금 미반환(채무불이행) 위험을 줄일 수 있다는 분석이 나왔다.

박춘성 금융연구원 연구위원은 29일 '전세자금 대출을 고려한 DSR 규제 방안에 관한 논의' 보고서를 통해, 전세자금 대출은 세입자의 보증금 마련을 돕는 순기능을 하면서 가계부채에서 큰 비중을 차지하는데, 일반적인 대출 규제를 적용받지 않고 있다"며 이같이 밝혔다.

박 연구위원은 집주인과 세입자 상호 이익에 기반한 전세 계약에서 임대보증금 미반환 문제와 주택 거래 때 전세의 레버리지 역할이 갭투자로 이어지는 부작용 해결을 위한 초기 아이디어로 이 방안을 제안한다고 밝혔다.

국토교통부는 2017년~2024년 상반기 중 서울 주요 지역 아파트 매매의 약 40%~65%는 기존 세입자의 임대보증금을 승계한 것으로 분석한다. 2021년 말 기준 전세대출 규모는 180조원으로 당시 주택담보대출의 20%, 전체 가계대출의 약 10%를 차지하는 규모다.

박 연구위원은 먼저 집주인과 세입자와 규제를 달리해 관련 순기능을 유지하는 데 초점을 맞췄다.

박 연구위원은 "세입자에는 전세대출 이자를 DSR에 직접 반영하고, 집주인엔 원금을 반영하기보단 집주인의 기존 DSR 값을 규제 상한보다 낮춰 대출 여력을 유지해 주는 방안을 고려할 수 있다"고 제안했다.

전세자금 대출의 채무불이행은 세입자가 이자를 내지 못하거나, 집주인이 전세보증금을 반환하지 못할 때 생긴다. 따라서 세입자엔 대출 이자까지 DSR에 직접 반영해 과잉 채무를 막고, 이자 납입 연체 위험을 줄일 수 있을 것으로 내다봤다.

집주인에는 전세자금 대출 원금을 DSR에 직접 반영하기보단 임대인의 기존 DSR 규제 비율을 낮춰 대출 여력을 유지하는 방안을 제시했다. 예를 들어 전셋값이 떨어질 땐 집주인의 DSR 규제가 상대적으로 낮아 대출을 더 받을 수 있는 만큼 이를 활용해 전세 보증금을 반환할 수 있다는 설명했다.

박 연구위원은 다만 "집주인의 DSR을 지나치게 제한해 전셋값 하락을 유발하거나 금융 활동을 제약하지 않도록 해야 한다"며 "논의의 하나로 현재 전셋값과 최근 5년간의 최저 전셋값 차이를 20년 만기 대출로 인식해 집주인의 DSR을 제한하는 경우도 상정해 볼 수 있다"고 말했다.