대출문턱 높이면 집값 내려간다?…"현금 부자에겐 예외"

[아이뉴스24 이효정 기자] 대출 규제가 강화되고 은행권이 대출 문턱을 크게 높이면서 향후 주택 거래가 소폭 줄어들고 가격 상승세도 한층 가라앉을 수 있다는 관측이 나온다. 주택 수요가 적고 대출의존도가 높은 지역 위주로 거래와 가격 영향은 더욱 커질 가능성도 제기된다. 과거 집값 상승기 대출을 옥좼을 때처럼 현금을 쥐고 있는 매수자들만 유리한 상황에 놓일 것이란 볼멘 소리마저 나온다.

◇틀어 잠그는 대출길

25일 당국과 업계에 따르면 다음달 1일부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 적용한다. 지역별로 수도권 주택담보대출에 대해선 1.2%포인트(p)를, 지방에는 0.75%p를 스트레스 금리로 차등 시행한다.

스트레스 DSR는 대출자의 원리금 상환 능력을 평가할 때 향후 금리 인상의 가능성까지 감안해 대출 한도를 결정하는 제도다. 금리가 높아질수록 소득 대비 갚아야 할 이자도 늘어 대출 한도는 줄어들게 된다.

일례로 연소득이 5000만원인 차주가 30년 만기 변동금리(금리 연 4.5% 가정)로 주택담보대출을 실행하면 2단계 스트레스 DSR 도입 전 한도는 3억2900만원이다. 그러나 오는 9월부터는 수도권에서는 2억8700만원으로, 대출 총액이 4200만원 정도 감소한다. 비수도권 대출한도는 3억200만원로 종전 대비 2700만원 줄어든다.

여기에 은행권은 자체적으로 대출 문턱을 크게 높이고 있다. KB국민·신한·하나·우리·농협은행 5대 주요 시중은행들이 지난달부터 20여차례에 걸쳐 가계대출 금리를 높였다.

한국은행은 기준금리(3.5%)를 13회 연속 동결했는데도 대출금리는 되레 높아지는 형국이다. 특히 신한은행의 경우 지난 23일부터 '조건부' 전세자금대출은 당분간 판매하지 않기로 했다. 주택 처분, 임대인의 소유권 이전, 선순위채권 말소 또는 감액 등 조건에 맞으면 전세자금대출 해주는 사례도 차단하겠다는 뜻이다.

계속 불어나는 가계부채 문제를 해소하기 위해 대출 문턱을 높이는 방식을 채택하고 있는 셈이다. 서울은 매매가격이 오름세로 돌아서면서 22주 연속 상승했고, 전세가격도 66주 연속 오르는 등 가격 상승세로 인해 가계대출 총량이 급격하게 늘어난 상태다.

◇대출 못받으면 어떻게 사나?…"자금력 떨어지는 실수요자만 피해"

집값 상승기였던 시기(2019~2021년)에도 최근처럼 당국의 대출 관리와 규제 강화로 은행권은 대출 문을 단단히 걸어 잠궜다. 일부 은행은 신규 담보대출을 전면 중단하기도 했다. '현금 부자'만 유리해지는 것 아니냐는 비판이 일었던 때이기도 하다.

전문가들은 올해도 비슷한 현상이 나올 수 있다고 지적한다. 같은 서울이라도 선호 지역은 가격이 상승세일 때는 다른 지역보다 먼저 오르고 상승 폭도 가파르다. 반대로 가격이 하락세일 때 하락 폭이 덜한 경향이 나타난다.

한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 올들어 지난 19일까지 성동구는 6.62% 올랐다. 용산구 4.21%, 마포구 4.36% 상승했다. 서초구와 송파구는 5.07%, 5.06%, 강남구도 3.68% 올랐다.

이에 비해 같은 기간 도봉구는 0.37% 하락했다. 노원구 0.42%, 강북구 0.4% 상승하는 데 그쳤다. 금천구와 관악구는 0.79%, 0.76% 올랐다.

가장 피해를 보는 건 실수요자다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "전세를 끼고 매수하는 경우도 있어 전세자금이 DSR의 우회수단으로 이용된다고 볼 수 있다"면서도 "조건부 상품이라 해도 전세자금대출이 중단되면 전세자금이 필요한 '진성' 실수요자들에게 부정적인 영향을 끼칠 수 있다"고 지적했다.

또 대출을 틀어 막으면 부동산 시장의 가격상승 속도를 늦추는 데 도움은 되겠지만 지역간 격차가 벌어져 궁극적으로 부작용이 커질 것이란 우려도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 "지금 상황에서는 대출 규제 강화가 집값 상승세를 더디게 하고 거래량을 축소시키는 데 도움은 된다"면서 "그 효과는 당장 바로 나타난다기보단 점진적으로 거래량이나 상승 폭이 둔화하는 방향으로 나타날 것"이라고 말했다.

송 대표는 "소위 말하는 '현금 부자'가 주도하는 지역은 집값이 떨어지지 않고 오히려 올라가고, 반대의 경우는 가격이 조정을 받으면서 지역간 격차는 더 벌어지는 과거 행태가 재연될 가능성이 있다"고 진단했다.