"사라져야 할 제도"…전세, 구시대 유물 될까

[아이뉴스24 이수현 기자] 국내 주택 임대차 시장의 중요한 축을 맡아온 전세가 위기를 맞았다. 주택 시장 침체기에 전세 제도를 둘러싼 문제가 수면 위에 떠오르자 주택정책 콘트롤타워인 국토교통부의 수장이 나서 전세 제도를 강하게 비판하면서다.

박상우 장관은 지난 9일 KBS '일요진단 라이브'에 출연해 "(전세가) 가격 하락과 맞물리면 고의적 비고의적인 사기가 발생할 수 있는 만큼 없어져야 하는 제도라고 생각한다"고 지적했다.

이어 "외국은 큰 기업들이 임대주택 대부분을 운영해 전세사기 우려 없이 (세입자가) 월세를 낼 수 있는 수준에 맞춰 다양한 형태의 집을 고를 수 있기 때문에 그렇게 만드는 것이 바람직하다고 생각한다"고 덧붙였다.

박 장관이 전세를 대체할 필요성에 대해 적극적인 태도를 보인 이유는 전세사기 등으로 인해 부작용이 커진 때문으로 풀이된이다. 일반적으로 전세는 목돈을 임대인에게 제공하는 사금융 영역에 속하다 보니 리스크가 큰 대신, 월세처럼 월별로 주거비가 들어가지 않아 주거비 부담이 상대적으로 적다.

다만 최근 비아파트를 중심으로 전세사기가 다수 발생하면서 큰 리스크를 담보로 하는 전세 제도 구조적 문제에 대한 지적이 이어지고 있다. 전세는 집값이 하락기에 접어들 경우 전세 보증금이 주택 가격을 넘어서는 '깡통전세'가 발생해 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 나올 가능성이 커지는 탓이다.

전세 제도에 대한 부작용이 커지면서 시장에서도 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 아파트에 비해 상대적으로 높은 비아파트 전세 선호도가 크게 낮아져 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 4월 연립·다세대 주택 월세 비중은 52.98%로 지난해 같은 기간 48.18보다 약 4.8%p 감소했다. 주택 시장이 본격적인 침체기에 접어든 2022년 4월 기록한 38.69%와 비교하면 2년 만에 전월세거래 중 월세 거래 비중이 크게 늘었다.

이에 국토부는 전세의 대안으로 기업형 장기임대주택을 추진하고 있다. 기업형 장기임대주택은 기업이 건물을 지은 후 20년 이상 장기로 임대운영을 하면서 주거서비스를 제공하는 민간임대주택을 뜻한다. 기업이 건물을 분양한 후 손을 떼는 것이 아닌 임대주택을 운영하며 이윤을 거두는 방식이다.

국토부는 지난 2월부터 장기적으로 전세를 대체하기 위한 수단으로 기업형 장기임대주택 도입을 추진하고 있다. 이달 중에는 기업형 장기임대주택 모델을 발표해 대체 작업에 속도를 낼 계획이다. 업계에서는 기업형 장기임대주택 사업자에 대해서 초기 임대료 등 규제를 없애고 세제 혜택을 제공하는 등 사업자에 대한 지원이 함께 나올 것으로 예상한다.

전문가들 역시 장기적인 관점에서 적절한 정책방향이라고 평가하고 있지만, 시장에 도입 또는 정착시키기 위해서는 주택에 입주할 예비 임차인과 사업자가 동시에 시장에 참여할 만한 환경을 마련해야 한다고 제언했다. 임대료를 올려 이익을 내야 하는 사업자와 주거비 부담을 줄여야 하는 임차인의 상황을 종합적으로 고려해야 한다는 것이다.

업계에서는 기업형 장기임대주택이 도입될 경우 높은 임대료는 불가피하다고 진단했다. 막대한 비용을 투자해 사업을 시작한 기업이 이익을 내기 위해서는 높은 임대료를 책정할 수밖에 없어서다. 박 장관 또한 '일요진단 라이브' 인터뷰 중 기업형 임대주택 가격이 비쌀 수 있다는 질문에 "그것은 자기가 판단을 해야 한다. 모든 걸 정부가 다 보장해 줄 수는 없다"고 언급한 바 있다.

서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "장기적으로 기업형 임대주택으로 가는 것이 바람직한 방향"이라면서 "기업이 수익을 내기 위해서는 월세로 주택을 운영해야 하는 만큼 서민들의 주거 부담이 늘어나는 문제가 있다"고 진단했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "기업이 임대주택사업으로 수익을 내기 위해서는 낮은 이자에 대출을 받아야 하고 높은 월세를 책정해야 한다"면서 "두 가지 모두 일정 부분 정부의 재정 지원이 필요한 사안"이라고 언급했다.

이어 "외국은 기본적으로 주택 임대료가 비싼 만큼 높은 월세의 기업형 임대주택이 성공할 수 있었지만 국내 상황을 고려했을 때 기업이 임대시장에서 이익을 내기 힘든 구조가 될 가능성이 높다"고 진단했다.