[IPO] 신한글로벌액티브리츠, 8.5% 고배당에 성장성까지…"AUM 1조원 목표"

[아이뉴스24 김지영 기자] 기관만 투자 가능했던 미국 개방형 부동산 펀드에 개인도 투자할 수 있는 길이 열린다. 해외 부동산 중 리스크가 높은 오피스는 비중을 줄이고 미국 정부 기관에 투자해 안정성을 높이면서 수익과 성장성까지 고루 갖춘 신한글로벌액티브리츠가 투심을 사로잡을 전망이다.

신한글로벌액티브리츠는 3일 오전 서울 영등포구 여의도에서 기자간담회를 열고 유가시장상장에 따른 향후 전략과 비전을 발표했다.

신한글로벌액티브리츠는 국내 최초 해외 오픈엔드(Open-End) 부동산 펀드 리츠로 미국 유수의 부동산 투자사가 운용 중인 USGB, PRISA, CBRE USCP에 투자한다. 각각의 투자 비중은 51.8%, 39.8%, 8.4%다.

USGB의 주요 자산은 미국 연방전부(15개)·주 정부 기관(1개)이 임차하고 있는 오피스 16개 자산에 투자한다. 주요 임차인으로는 연방수사국(FBI), 총무성(GSA), 국립 과학재단(NSF) 등이며 보안상 100% 임차해 면적 축소 리스크가 없다는 게 특징이다.

PRISA는 미국 최초의 코어 오픈엔드 펀드로 클래스A 이상의 코어 자산으로만 구성돼 있다. 물류센터가 33%, 주거 28%, 오피스 19%, 대체자산 13%, 리테일 10% 등으로 구성돼 있는데, 벤치마크와 섹터 구성 등을 가장 유사하게 추종한다.

CBRE USCP는 주거, 물류센터, 헬스케어 등 성장 섹터에 집중 투자하며 벤치마크지수(NFI-ODCE) 내 3~7년 수익률 1위를 기록하고 있다. 설정 이후 연 수익률은 10%를 자랑한다. NFI-ODCE는 미국 부동산신탁협회가 발표하는 오픈엔드 펀드 수익률 지수를 뜻한다.

신한글로벌액티브리츠의 가장 큰 강점은 특별배당을 정례화한 것이다. 실물자산에 직접 투자하는 일반적인 상장리츠는 자산을 매각할 때만 특별배당할 수 있으며 회수된 원금을 재투자하려면 새로운 자산을 확보해야 한다.

그러나 신한글로벌액티브리츠는 정기적인 펀드 환매와 리밸런싱을 매년 실시해 자산가치 상승분을 특별배당 형태로 환원한다. 투자자들의 투자 안정성을 높이기 위해 상장 후 초기 2년간 공모가 3000원 기준 연환산 8.5%의 배당을 계획하고 있으며 배당시기는 2월과 8월로 연 2회 배당이 가능하다. 향후 10년 예상수익률은 평균 9.2%가 목표다.(공모가 3000원 기준)

신한글로벌액티브리츠는 이번 유가시장 상장 후 벤치마크지수(NFI-ODCE) 인덱스 내 가이드라인을 충족하는 26개 펀드를 중심으로 파이프라인을 구성할 계획이다. 향후 성장성이 높은 섹터인 물류, 주거뿐만 아니라 데이터센터, 헬스케어 등 신성장 섹터에도 투자해 지속 성장의 기틀을 마련하겠다는 포부다.

윤영진 신한리츠운용 이사는 신한글로벌액티브의 장기 계획에 대해 “액티브 운용으로 수익을 극대화하고 유상증자로 자금을 추가 유입할 예정이다. 이를 통해 신규 펀드를 추가 편입할 계획”이라며 "이 같은 선순환 구조로 자산운용규모(AUM) 1조원을 달성해 국내 대표 해외부동산투자 리츠가 되겠다"고 포부를 드러냈다. 그러면서 "국민들도 믿고 투자할 수 있는 해외 부동산 투자 리츠로 성장할 것"이라고 덧붙였다.

신한글로벌액티브리츠는 이번 상장에서 2333만주를 공모한다. 주당 희망 공모밴드는 3000~3800원이며 공모 예정 금액은 700억~887억원이다. 오는 3일부터 5일까지 3일간 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하고 13~14일 일반 청약을 거쳐 6월말 유가증권시장에 상장할 계획이다. 상장 주관은 신한투자증권과 한국투자증권이다.