"땅값 '찔끔' 올랐는데…" 분양가 상승세 제동 걸까?

[아이뉴스24 안다솜 기자] "땅값이 뛰면서 분양가도 오른다고 많이 얘기했잖아요. 그런데 땅값 상승률이 15년만에 가장 낮았다고 하니, 하루아침에 분양가가 몇천만원씩 뛰어오르는 사례도 줄어들지 않을까요?"

전국 땅값 상승률이 15년 만에 최저치를 기록했다는 발표가 나오자 천정부지로 치솟던 분양가 상승세가 둔화될 것인지 주목하는 수요자들이 적지 않다. 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 높은 만큼 땅값 상승세가 둔화되면 분양가도 조정될 수 있다는 기대에서다. 전문가들은 서울 등 수요 인기 지역의 땅값은 여전히 높은 수준이고 원자잿값 상승률이 높아 분양가 상승세에 큰 영향을 주기 어렵다는 진단을 내놓는다.

국토교통부가 최근 발표한 '지난해 연간 지가변동률 및 토지거래량'을 보면 지난해 전국 지가는 0.82% 상승한 것으로 조사됐다. 상승폭은 2022년(2.73%) 대비 1.91%p(포인트), 2021년(4.17%) 대비 3.35%p 축소됐다. 2008년 연간 지가 변동률이 0.32% 하락을 기록한 뒤 15년 만에 가장 낮은 수준의 상승률을 보인 것이다.

수도권(3.03%→1.08%)과 지방(2.24%→0.40%) 모두 2022년 연간 변동률 대비 낮은 수준으로 조사됐다. 지역별로 보면, 세종(3.25%→1.14%)과 서울(3.06%→1.11%), 경기(3.11%→1.08%) 3개 시·도가 전국 평균(0.82%)을 웃돌았으나 전년 대비 약 2%p 하락했다.

전국 지가는 지난해 초 마이너스로 시작했으나 3월(0.01%)에 상승 전환되면서 10개월 연속 상승세를 보이고 있으나 지난해 4분기 들어서는 상승폭이 축소되는 모습이다.

분양가 중 땅값이 차지하는 비중은 얼마나 될까. 주택도시보증공사(HUG)의 '분양가 중 대지비 비율 통계' 보고서를 보면, 전국 아파트 분양가 중 땅값 비중은 지난해 10월 40%, 11월 38%, 12월 39%로 나타났다. 예를 들어 아파트 분양가가 10억원이라면 땅값이 4억원 수준이고 나머지는 건축비(공사비)인 셈이다.

서울은 다른 지역 대비 땅값 비중이 높은 것으로 조사됐다. 서울 아파트 분양가 대비 땅값 비율은 지난해 10월 56%, 11월 65%, 12월 58%로 확인됐다. 인천은 지난해 10월 31%, 11월 42%, 12월 34%로 집계됐고 경기는 10월 42%, 11월 41%, 12월 42%로 전국 평균과 비슷한 수치를 보였다.

전문가들은 땅값 상승폭이 둔화됐다고 당장 분양가 상승세에 제동이 걸리긴 어렵다는 의견이다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "분양가에서 토지비가 상당 부분 차지하고 있어서 어느 정도 영향을 미칠 수 있긴 하겠다"면서도 "땅값 변동률이 실제로 분양가에 반영되려면 시간이 필요하다. 중장기적으로 영향을 주겠지만 당장 눈에 띄는 변화는 없을 것"이라고 설명했다. 그러면서 "땅값 상승률이 낮긴 하지만 어찌 됐든 오르긴 올랐기 때문에 분양가가 하락하거나 상승세 둔화에 큰 영향을 주긴 어려울 것으로 보인다"고 덧붙였다.

임재만 세종대 부동산학과 교수도 "이론적으로는 땅값 상승률이 낮으면 분양가 상승세도 둔화되는 게 맞다"면서도 "최근 공사비가 많이 올라갔기 때문에 분양가 오름세는 이어질 수밖에 없을 것 같다. 분양가 상승세에 제동이 걸리려면 공사비를 상쇄할 만큼의 변동이 있어야 하는데 그 정도라고 보긴 어렵다"고 진단했다.

이어 "지금 나오는 분양 물량들은 2020~2021년 땅값이 비쌀 때 매수했던 것들이라 당장 특별한 변화는 기대하기 어렵다"며 "다만, PF(프로젝트 파이낸싱) 부실로 일부 사업장에서 구조조정이나 채무조정을 진행하면서 개발용 부지를 매각할 경우, 그런 땅들은 비교적 저렴하게 나올 수 있어서 (해당 지역에선) 추후 분양가가 하락 조정될 가능성이 있다"고 부연했다.