"소형주택 면세"…미분양 감소 위해선 '추가 규제 완화' 필요

[아이뉴스24 오경선 기자] 정부가 좀처럼 살아나지 못하는 빌라·오피스텔 등 소형주택 시장 공급에 활기를 불어넣기 위한 특단의 면세 대책 마련에 나섰으나, 시장 반응은 뜨뜻미지근하다. 전문가들은 관련 법 개정이 필요한 데다, 가시적인 미분양 해소 등의 효과를 기대하기 위해선 수요자의 유동성 공급을 위한 금융정책이 수반돼야 한다는 진단을 내놓고 있다.

국토교통부가 10일 발표한 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안'에 따르면 내년 12월 말까지 향후 2년간 준공되는 신축 소형 주택은 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외하도록 관련 제도개선을 추진하기로 했다. 대상 주택은 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방3억원 이하 다가구주택, 공동주택, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이다.

이같은 정책은 전세사기 등 영향으로 급속도로 확대되고 있는 빌라·오피스텔 등 소형주택의 미분양을 해소하고 공급을 활성화하기 위한 목적에서 나왔다. 국토교통 통계누리에 따르면 작년 11월 기준 전국 60㎡ 이하의 공사완료 후 미분양 규모는 4171가구로 집계됐다. 지난해 1월 3050가구에서 1년 새 36.8% 급증했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "지난해 부동산 거래 시장이 조금 회복되는 과정에서도 비아파트 유형의 거래 시장이 전혀 살아나지 않았다"며 "가계부채 증가세를 억누르기 위해 정부가 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도 도입을 예고했는데, 다주택자들의 유동성이 더 위축될 수 있어 실제로 (소형주택 매수) 의사 결정이 가능할지 의문이다. 정부의 제도 개선 취지는 이해하지만, 현실적으로 (소형주택 미분양 해소 등의) 효과를 기대하기 위해선 소비자의 자금 유동성이 원활해져야 한다"고 말했다.

스트레스 DSR은 연간 원리금 상환액 계산시 차주의 실제 대출금리에 '스트레스 금리'를 추가해 계산하는 제도다. 이 제도가 도입되면 대출 한도는 지금보다 더 줄어들게 된다. 정부는 내달부터 스트레스 DSR 도입을 준비하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정책 대상이 소형 물건으로 한정되면서 임대목적 등의 투자여력을 가진 수요자가 주요 정책의 타겟이 됐다. 다만 지금처럼 비아파트 유형의 소형 주택에 대한 임대수요가 확연하게 전세가 아닌 월세로 편중되는 상황에서는 투자여력이 좀 더 필요하다는 점을 감안할 필요가 있다"며 "매입한 주택의 향후 시세차익에 대한 기대치는 지역마다 달라지므로, 투자수요가 발생하더라도 집중되는 지역과 그렇지 못한 지역간의 차이가 벌어질 것"이라고 진단했다.

최근 태영건설의 워크아웃 사태에 따른 추가적인 부동산 경기 악화를 예방하고 수급 불균형에 따른 추가 주택경기 침체를 방지하기 위해 비교적 빠르게 대책을 내놓았다는 점에선 긍정적인 의견이 나왔다. 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실화가 타 중견 건설사로 확대하지 않도록 선제적으로 대응한 것이라는 분석도 있다.

건설업계 관계자는 "소형 주택 같은 경우에는 정부에서 규제를 얼마간 풀어도 투기 우려가 나올 정도까지 되지는 않을 것으로 본다. 서민들이 실수요자들이기 때문"이라며 "최근 경기가 악화하면서 미분양 물량이 많이 늘었는데, 이번 대책이 현실화할 경우 수요가 촉진되고 미분양 물량이 해소되는 영향을 미칠 수 있을 것"이라고 말했다. 이어 "중소형 건설사들의 경우 오피스텔과 다가구주택 등을 짓고나서도 입주가 되지 않아 남은 물량을 떠안은 경우가 적지 않은데, 늘어나는 월세수요에 대응할 수 있도록 임대사업자들이 매입할 수 있는 여력이 늘어나며 수급에 숨통이 트일 수 있을 것"이라고 설명했다.