[김헌동號 SH의 2년]② 반값 주택 소유주에 한계는 없나

[아이뉴스24 이수현 기자] 시민단체에서 오랫동안 몸담으며 부동산 정책과 시장에 대해 목소리를 높여온 김헌동 SH공사 사장이 서울시의 주택 공기업 수장으로 취임 후 2년이 지났다. 과감한 발언으로 '부동산 정책 저격수'란 별명까지 가졌던 김 사장은 재야에서 외쳤던 주장을 얼마나 실천했을까. 또 그 성과는 시민에게 적합하고 만족하는 수준일까.

김헌동 SH공사 사장은 토지임대부 주택으로 아파트 가격이 저렴해 수 있다고 판단했고 이를 정책으로 추진했다. 하지만 흥행 성공에도 불구하고 토지임대부 주택의 재산권 행사와 지속가능한 공급, 집값 파급효과 등에 대한 의문은 해소되지 않았다.

토지임대부 주택 개념은 해외에서도 쉽게 찾아볼 수 있다. 홍콩은 부동산 투기 등을 막기 위해 지역 전체 토지를 국가가 소유하는 토지공공임대제를 실시하고 있고 싱가포르와 스웨덴, 캐나다, 뉴질랜드 등도 비슷한 정책을 시행하고 있다.

토지를 국가가 소유함으로써 더 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있는 구조가 가능하다. 주택 가격은 토지 가격의 영향을 많이 받는 만큼 토지 가격을 배제한 후 주택을 공급하는 셈이다.

전문가들은 해외사례와 달리 SH공사가 추진하는 정책이 집값 안정화를 이끌어내기에 부족하다고 입을 내놨다. SH는 보유한 택지가 부족하기 때문이다.

토지 구매에 들인 비용을 매달 피분양자한테서 임대료로 거둬들이게 상품구조가 짜여 있는데, 미리 사들인 토지로 인한 시세차익이 없다면 재정상태에 부담이 될 수밖에 없기 때문이다. 고금리 장기화와 원자재 가격 상승 등으로 분양가가 오른 점도 부담이다.

SH공사에 따르면 지난해 말 기준 부채비율은 185% 수준이다. 자본은 2798억 늘었지만 부채가 5346억원 상승하며 부채비율이 높아졌다. LH(218%)보다 건전한 편이라고 볼 수 있지만 부채가 빠르게 늘어나고 있다는 점은 부인할 수 없다.

올해 행정감사에서 임대사업 적자 대한 지적이 나온 것은 이런 문제와 무관치 않다. 박석 서울시의원에 따르면 SH의 임대사업 적자는 2010년 1500억원 수준에서 2020년 이후 4000억원대로 급등했다. 임대료 체납 세대가 늘어나고 건물 노후화로 보수비용이 늘어난 탓이다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "많은 국가는 오래전 택지를 구매한 후 주택가격이 오르는 시점 주택을 지어 수요자에게 공급한다"면서 "국내에서는 택지를 구매한 후 지체없이 공급해야하고 토지값을 입주 후부터 매달 임대료로 받는 형식이라 상당한 비용부담이 있다"고 지적했다.

주택 입주 후 전매제한이 풀리면 가격이 인근 단지와 비슷한 수준으로 상승하는 '로또청약' 현상도 SH가 극복해야 할 숙제다. 주택 가격이 급등하면서 첫 입주자만 이득을 보고 이후로는 저렴한 임대료 혜택을 볼 수 없기 때문이다.

아파트실거래가 아실에 따르면 LH가 2012년 분양한 서울 자곡동 강남브리즈힐은 전용면적 74㎡ 분양가가 1억9000만원선에 불과했지만 2020년 5월 9억3000만원까지 뛰어올랐다. 2011년 분양한 서울 서초구 우면동 LH서초5단지아파트 또한 전용면적 84㎡ 분양가 2억원 수준에서 2016년 6억3900만원까지 3배 이상 올랐다.

로또청약 논란 속 국회는 2020년 주택법을 개정해 토지임대부 주택을 LH에만 팔 수 있도록 했다. 이렇게 판매 대상을 LH로 제한하면서 주택 입주자는 퇴거시 시세차익을 기대할 수 없어 SH가 주장하는 서민의 '주거사다리' 역할을 할 수 없다는 비판이 나온다. 또한 시세차익 없이 임대료를 매달 지불해야 해 임대주택과 차이가 없다는 지적마저 있다.

이에 김헌동 사장은 토지임대부 주택의 개인간 거래를 허용해야 한다고 주장하고 있다. 김 사장은 언론 인터뷰에서 "싱가포르는 분양 후 더 큰 평수를 원하면 시세 차익을 누리고 더 큰 평수로 갈 수 있도록 한다"면서 "분양 후 얼마든지 매각을 해서 시세 차익을 얻을 수 있는데 건물만 분양받은 걸 거래를 못하게 제한을 하면 공평하지 않다"고 강조했다.

이에 지난 8일 국회에서는 의무 거주기간을 10년으로 두고 이후 개인 간 주택 거래를 허용하는 내용의 주택법 개정안이 본회의를 통과했다.

하지만 여전히 개인거래에 대한 '로또청약'에 대한 문제는 해결되지 않았다. 지난달 기준 강남브리즈힐전용 74㎡ 전세가격은 6억4000으로 분양가의 3배를 기록했고 LH서초5단지는 7억5000만원까지 올랐다. 매매 가격이 11~13억 수준에 형성된 단지와 전세가격이 비슷한 만큼 개인간 거래가 허용되면 비슷한 수준까지 가격이 상승할 가능성이 있다.

김 교수는 "(토지임대부 주택은) 의무 거주기간이 끝난 후 집값이 급등하며 처음 들어온 입주자만 큰 시세차익을 얻는 부작용이 생긴다"며 "토지임대부 주택이 시중에 일정 비중 이상 많다면 상관없겠지만 공급 물량이 부족해 '로또'처럼 변질되는 것은 문제"라며 대책 필요성을 강조했다.

이어 "정책이 효과를 보기 위해서는 위해서는 미리 토지를 확보한 후 토지 가격이 오르는 시기에 맞춰 주택을 공급할 수 있도록 장기적인 계획을 세워야 한다"고 제언했다.

송승현 도시와경제 대표는 "토지임대부 주택의 첫 취지는 저렴한 내집 마련"이라며 "취지에 맞게 정책이 정착하기도 전에 사적 거래를 허용한 것은 주택으로 시세차익을 노릴 수 있다는 신호를 주는 등 부작용이 우려된다"고 말했다.