"공공부문서 12만채 추가" 주택시장 안정 위한 공급 대책

[아이뉴스24 안다솜 기자] 정부가 정체된 주택공급을 정상화하기 위해 공공물량 12만호를 추가 공급한다. 또, 민간 공급 유도를 위해 공공택지 전매제한을 완화하고 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 규모도 확대한다.

정부는 26일 '제6차 부동산 관계장관회의'를 열어 이 같은 내용을 담은 '주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 올해 들어 인허가 물량이 반토막 수준으로 급감하면서 주택공급 우려가 지속되자 수요자들의 불안심리를 잠재우기 위해 대응에 나선 것으로 해석된다.

정부는 공공물량의 경우, 수도권 신도시 3만호, 신규택지 8만5000호, 민간 물량 공공전환 5000호 등을 통해 총 12만호 수준의 물량을 추가 확보하고 패스트트랙을 통해 신속히 공급할 방침이다.

민간의 경우 적체된 인허가‧착공 대기물량이 빠르게 재개되도록 지원한다. 정상 사업장은 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 공적보증을 제공하고 심사기준을 완화한다.

◇용적률 기준 완화 등 신도시 물량 확보…패스트트랙 활성화

정부는 3기 신도시 등을 통해 공공물량 3만호 이상 확충한다. 이를 위해 용적률을 높이고 자족용지와 공원녹지 비중은 줄여 주택용지를 늘릴 계획이다. 정부는 물량 확충 시 전용면적 85㎡ 기준 약 2500만원의 분양가 인하 효과가 예상된다고 밝혔다.

민간에서 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환한다. 미매각 공동주택용지 1만4000호(29필지) 중 입지와 면적, 수요 등을 검토해 공공주택 용지로 변경한다. 신규 공공택지 물량을 당초 6만5000호에서 2만호 추가된 8만5000호까지 확대하고 내년 상반기 중 예정이었던 후보지 발표 시기도 오는 11월로 앞당긴다.

패스트트랙을 활성화해 공급에 속도를 가한다. 지구계획과 주택사업계획을 동시 승인해 사업 기간을 4~6개월 이상 단축한다. 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화해 사업 지연 가능성도 해소한다. 사업비 500억원 이상 지방공사 공공주택사업의 경우 타당성 검토 면제를 추진해 사업 기간을 10개월 이상 단축할 계획이다.

◇PF대출 보증 15조→25조원…공공택지 전매제한 완화

민간의 경우 규제 합리화 등을 통해 사업여건을 개선하고, PF대출 보증 확대를 통해 자금조달을 지원한다. PF대출 보증 규모를 15조원에서 25조원까지 늘린다. 당초 계획은 주택도시보증공사(HUG) 10조원, 주택금융공사 5조원까지 보증에서 HUG 15조원, 주금공 10조원으로 확대한다. HUG의 보증여력 뒷받침을 위해 정부 출자 등도 병행한다.

PF대출 보증의 대출한도를 전체 사업비의 50%에서 70%까지 확대해 추가 자금 확보도 지원한다. PF보증 심사기준 또한 시공사 도급순위 기준은 폐지하고, 신용등급별 점수 상향, 자기자본 선투입 요건을 토지비의 10%에서 시공순위 100위내 5%, 그 외 10%로 변경한다. 미분양 PF보증 보증요건 중 분양가 할인(5%)은 이에 준하는 발코니 확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등 간접지원도 인정토록 개선한다.

정책금융기관은 건설사 보증과 채권담보부증권(P-CBO) 매입 한도를 3조원 추가 확대하는 등 총 7조2000억원 이상 규모로 부동산PF와 건설사를 지원한다. 사업장 정상화 혜택 향상을 위해 PF정상화 펀드 인수 사업장 대상으로 보증비율 확대(90→95%), 대출한도 확대(총사업비의 70→80%) 등의 우대혜택을 제공한다.

또, HUG 중도금대출 보증 책임비율을 현행 90%에서 100%로 확대해 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 지원한다.

정부는 규제 완화를 통해서도 민간 공급을 유도한다. 사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 제때 공급되도록 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년 동안 완화한다. 단, 벌떼입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 지속 금지한다.

공공택지 공급(계약) 후 통상적 기간(2년)보다 빨리 인허가를 받을 경우, 신규 공공택지 공급 시 혜택을 제공한다. 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급하고 경쟁방식 공급 시에는 평가 가점(현행 최고인 5% 수준)을 부여한다.

아울러 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활히 반영할 수 있도록 '표준계약서'를 활용해 공사비를 조정토록 한다. 물가변동 반영여부를 판단하는 방식으로 공공공사에서 활용 중인 '품목조정률' 또는 '지수조정률'로 명확화하고, 계약조정 시 금액 산출방식을 구체화한다. 인허가 절차도 개선한다. 학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준을 마련하고, 학교용지 부담금 면제대상 확대할 방침이다.

이 밖에 재건축 부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제 합리화 입법과제는 국회와 적극 협의해 조속히 개정을 추진한다.

◇소형주택 무주택 기준 1.3억→1.6억원…주차장 확보 기준 완화

소형주택 소유자의 청약 무주택 간주 기준을 기존 수도권 1억3000만원에서 1억6000만원, 지방 8000만원에서 1억원으로 늘리고 적용범위도 민영‧공공주택 일반‧특별공급까지 확대한다. 또, 상업ㆍ준주거지역 역세권(500m 내)에서 건설되는 도시형생활주택(60㎡ 이하)에 공유 차량 활용 시 주차장 확보 기준을 세대당 0.6대에서 0.4대로 완화한다.

정부는 이번 방안을 통해 올해 공급 목표 47만호(인허가)를 최대한 달성할 방침이다. 또 내년까지 100만호 이상 공급하고 현 정부 목표를 초과 달성(270만호+α)할 수 있는 여력을 확충할 계획이다.