"'실거래가'로 집값 바닥 확인" [부동산 변곡점]

부동산 시장이 침체 국면을 벗어나는 것일까. 전국 아파트값 평균치가 상승세로 전환돼 주목을 끈다. 18개월만의 일이다. 서울에서는 도봉구를 제외한 나머지 24개 구에서 모두 가격 상승세가 나타났다. 지금 시장에서는 어떤 일이 벌어지고 있으며, 향후 어떤 흐름을 보일 것인지 짚어본다.

[아이뉴스24 김서온,안다솜 기자] "아파트 값이 상승 전환했습니다. 서울과 수도권 중심으로 회복 기대감이 커진 가운데, 지방은 하락폭이 줄어든 상황이에요. 아무래도 지방 부동산 시장이 수도권처럼 본격 반등까지 하기엔 아직 이른 것 같습니다. 그럼에도 수요자들은 '집값이 바닥을 다졌나'라는 생각을 할 수 있는데, 이를 가늠할 수 있는 잣대는 '실거래가'인만큼 그 추이를 더 지켜보는 것이 현명할 것 같습니다."

집값이 다시 변곡점에 들어선 것으로 보이자 수요자들의 움직임이 심상치 않다. 곳곳에서 최고가 계약 체결 소식이 들려오면서 더 진득하게 지켜보는 것이 나은 것인지에 대해 자신하지 못하는 상황이어서다. 전문가들은 실거래 추이를 지켜보면서도 국지적으로 다른 양상을 보이는 만큼 신중한 태도를 가져야 할 것을 주문하고 있다.

한국부동산원이 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 가장 최근인 7월17일 기준으로 보면 직전주 0.00% 보합이었던 전국 아파트 값이 0.02% 올랐다. 전국 아파트 값이 상승세를 보인 건 지난해 1월24일(0.02%) 이후 약 1년6개월 만이다.

지역별로 보면 수도권은 0.07% 올랐다. 서울은 지난주 0.04% 상승에서 0.07% 상승으로 상승폭이 확대됐다. 인천(0.05%→0.08%), 경기(0.04%→0.07%) 모두 상승폭이 늘었다. 지방은 0.05% 하락에서 0.04% 하락으로 하락폭을 줄였다.

공표지역 176개 시군구 중 전주 대비 상승 지역은 67개에서 75개로 늘었고, 보합 지역은 13개에서 12개, 하락 지역은 96개에서 89개로 줄었다.

한국부동산원은 "서울은 주요 단지 급매물 소진 후 매도호가 상승으로 관망세를 보이며 거래는 주춤하다"면서도 "선호 지역 주요 단지 위주로 간헐적 상승거래가 지속되고 주변 지역으로 가격상승 기대감이 확산하며 전체 상승폭이 확대됐다"고 분석했다.

◆수도권과 지방간 '양극화'…"지방권 반등 시기상조"

전국 아파트 값이 상승 전환하면서 서울과 수도권을 중심으론 온기가 감돌고 있다. 다만, 업계 전문가들은 현재의 집값 반등은 수도권이 주도하고 있어 하락폭이 둔화하고 있는 지방의 경우 반등세를 타기까지 시간이 필요하다고 보고 있다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "부동산 시장이 일부 반등하고 있지만, 서울과 지방간의 양극화 현상으로 인해 지방 시장은 반등하려면 시간이 좀 더 걸릴 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지방은 낙폭 둔화 정도로 일단 해석할 수 있다"며 "대구, 경남, 경북은 미분양이 많고 입주량이 많아서 생각보다 큰 폭의 가격 회복을 기대하기에는 제한적"이라고 내다봤다.

그러나 지방권에서도 특정 지역 위주로 미분양 문제가 점차 해소되면서 시차를 두더라도 회복될 가능성이 있다는 전망도 나오고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "지방도 반등할 여지가 있다"며 "충청권의 경우 상당히 빠른 수준으로 회복되고 상승 전환도 했으며, 세종도 대표적인 반등 지역"이라고 말했다.

이어 "하락폭이 깊고 내림세가 빨랐던 곳은 회복될 가능성이 높다"며 "특히, 지방에서도 대도시권, 광역시권은 서울 수도권 회복 이후 시차를 두고 회복할 수 있다. 미분양 문제도 일정 부분 해소될 것"이라고 설명했다.

◆"집값 바닥 쳤다"…핵심 지표는 '실거래가'

서울 강남권 상급지부터 시작된 가격 회복세가 전고점 대비 낙폭이 큰 수도권 신도시 지역까지 빠르게 확산하고 있다. 그러나 지방 시장과의 양극화가 여전한 상황이고, 일부 지역은 급매가 남아 있어 집값이 하락, 일부 지역은 급매가 소진되며 가격이 반등하는 등 지역별 온도 차를 보인다.

지금과 같은 분위기에서 부동산 시장 수요자들은 "집값이 바닥을 지났다"는 확신을 어디서 얻을 수 있을까. 업계 전문가들은 매수 또는 매도하려는 지역의 각종 지표를 두루 살펴봐야 한다고 조언한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산 시장은 늘 지역별 편차가 있다는 점을 고려하면 수요자들은 거래량, 가격, 직전 거래 대비 상승·하락 비율, 외지인 거래 비율 등을 전체적으로 확인해야 한다"며 "매수나 매도하려는 지역의 지표를 눈여겨보는 게 좋다"고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 '매물 증감 추이', '월별 거래 건수'와 함께 '호가 변화'까지 살펴볼 필요가 있다고 한다. 김 수석위원은 "거래가 늘면서 매물도 같이 늘고 있기도 해 '월별 거래 건수가 계속 증가하는지'가 중요하다"며 "매물이 감소해야 거래량이 늘어난 것에 대한 유의미한 분석이 된다. 또한, 거래가 많은데도 매도자가 계속 팔려고 하면서 호가를 올리기 때문에 호가까지 확인해야 한다"고 강조했다.

또한, 전문가들은 시장 참여자인 매도자와 매수자 간의 거래로 발생하는 '실거래가'가 집값 바닥을 예측할 수 있는 가장 핵심 지표라고도 했다.

송승현 도시와경제 대표는 "추이나 심리도 중요한데 실질적으로 거래가 이뤄진 해당 지역의 실거래가가 가장 중요하다"며 "실거래 기준으로 저가 거래가 많냐, 직전 거래 대비 고가냐 저가냐 이런 비중을 보는 게 중요할 거 같다"고 설명했다.

이어 "서울에서 상승거래가 많아졌다는 건 앞으로 거래됐을 때 거래체결 비중 중 상승이 많을 것이라는 신호로 받아들일 수 있다. 지방도 하락거래가 많다면 아직 침체가 이어질 수 있다는 신호"라며 "거래량 중에서도 하락 거래와 상승 거래 비중을 살피는 게 중요하다. 조금 더 본다면 청약 경쟁률, 청약 가점도 같이 보면 좋다"고 덧붙였다.

서진형 공정주택포럼 공동대표는 "반등 지표는 실거래가와 거래량, 공급량, 급매물 소화 정도 등으로 추려볼 수 있다"며 "이 중 가장 중요한 지표는 실거래가로 판단된다"고 말했다.